В первом полугодии 2020-го рынок жилой недвижимости был, как никогда, богат на «сюрпризы». Начало года сулило достаточно оптимистичные перспективы. Однако в конце марта произошел ряд событий, которые изменили ситуацию в корне. Накануне нового полугодия время подводить итоги. Какова стоимость квадратного метра? Как менялась ситуация на рынке арендного жилья? На эти и другие вопросы корреспонденту «РСГ» ответили эксперты одного из рейтинговых в республике агентств по недвижимости.
Что случилось?
По словам заместителя директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» Светланы КУДЕЛКО, рынок жилой недвижимости значительно подкосили нарастающий экономический кризис, скачок курса рубля к доллару и пандемия. Значительно сократилось количество сделок и по причине того, что один из крупнейших банков страны «Беларусбанк» приостановил выдачу кредитов на покупку «вторички». Как следует из официального комментария банка, одновременно приостановлен прием новых кредитных заявок на приобретение собственности как на вторичном рынке, так и на покупку домокомплектов, незавершенного законсервированного капитального строения. Сохранилось кредитование всех строящихся объектов, а также спецпрограммы приобретения (строительства) квартир у застройщиков в рамках партнерской программы «Ипотека с нами». Остались неизменными условия кредитования строительства (приобретения) жилья с субсидированием в рамках Указа № 240 и системы строительных сбережений. Отдельные банки «подлили масла в огонь» и ужесточили условия по выдаче кредитов.
Нестабильная ситуация тотчас ударила по покупательскому интересу, желающие улучшить жилищные условия заняли выжидающую позицию, некоторые ушли на самоизоляцию. Пострадали все сегменты «вторички»: и бюджет, и бизнес-класс, и премиум. Буквально замер в конце марта и первичный рынок жилья. В отличие от сегмента «б/у», где велика доля «цепочных» сделок, здесь приоритетными финансовыми источниками являются собственные сбережения граждан и кредитные средства. Собственные — население в условиях неопределенности глобальной экономической ситуации предпочитает сберегать, кредитные — становятся менее доступными. В итоге уровень заявленного спроса значительно упал. Девелоперы в большинстве заняли позицию ожидания, чтобы оценить ситуацию. Тем более что очень продуктивные январь-февраль позволили многим создать финансовый запас.
— В апреле-мае мы спасали согласованные сделки, по которым были заключены предварительные договоры. Но итог таков: первые месяцы пандемии были достаточно провальными: на 50 % было меньше реализованных сделок, — рассказывает о ситуации Светлана Ивановна. — Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими спадами, то наиболее корректно сопоставление с 2009 годом, когда курс в первых числах января вырос, и квартиры упали в цене к августу на 30–40 %. Сейчас несколько иная проблема: снизилась потребительская активность, поскольку финансовые возможности граждан сократились. Ипотека в чистом виде и стройсбережения — редкие инструменты на рынке. Более 30 % сделок на «вторичке» проводится благодаря кредитным средствам.
По словам начальника отдела аренды жилья агентства Надежды ВАШИНКО, нетипичная в этом году ситуация сложилась и в курируемом ею направлении. Раньше всех на пандемию и экономическую ситуацию среагировал сегмент краткосрочной аренды: хозяева квадратных метров стали обращаться в компанию за помощью в подборе арендатора на длительный срок. Закрытие границ практически полностью лишило их клиентов. В сегменте длительной аренды в первую очередь попали под удар «элитные» предложения. В целом снижение цен в «шоковый» период произошло в среднем на 15 %. С середины марта стала популярной аренда загородной недвижимости. На данный момент спрос практически исчерпан, поскольку все желающие уже нашли на лето подходящий вариант. Оживать рынок начинает только в разделе бюджетных квартир. Аренда мебелированной «однушки» в удобной транспортной доступности стоит сегодня порядка 200–250 долларов. Будет ли увеличение стоимости таких квартир в связи с традиционным студенческим «бумом» в конце лета, по мнению эксперта, прогнозировать сложно. Возможно, хозяева будут более сговорчиво идти на торг.
Оптимистичный взгляд
По мнению Светланы Куделко, на данный момент наступил переломный период. Во-первых, курс доллара пусть и не вернулся к прежним цифрам, но относительно стабилизировался. А с пандемией белорусы тоже научились жить. На сегодня основной сдерживающий покупательскую активность фактор — отсутствие доступного кредитования, которые восполнило бы недостаток собственных средств покупателей. В целом, подводя итоги первого полугодия, о глобальной катастрофе на столичном рынке жилой недвижимости говорить не приходится. Специалисты рекомендуют: если нет возможности взять кредит на большие суммы, а в собственности имеются квадратные метры, то сейчас отличное время для обмена. Предоставлен богатый выбор как в сегменте бюджетного жилья, так и в элитном варианте. — Обвала цен не произошло. Снижение квадратного метра жилья в разных сегментах было на уровне 7–10 %. В наиболее востребованном сегменте квартир стандартных потребительских качеств эта цифра в среднем оказалась на уровне 100 долларов США. На рынке можно найти интересные доступные предложения. Так, цена м2 стандартной «однушки» в сегменте «стандарт» варьируется от 1,3 тыс. долларов, «двушки» — ниже 1,2 тыс. долларов, «трешки» — порядка 1,06 тыс. долларов, — приводит цифры Светлана Куделко. — Есть предпосылки, которые дают право говорить о том, что ситуация постепенно восстанавливается. Конечно, количество заключенных договоров не будет прежним относительно к февралю-марту. Но рынку недвижимости быть. Это данность, от которой никуда не деться. Мы желаем и мечтаем пробрести недвижимость в собственность, поэтому приспосабливаемся под ситуацию и находим выходы.
Впервые в этом году наметилась тенденция снижения цены на столичные новостройки. По данным prometr.by, в мае, к примеру, средняя стоимость квадратного метра в новостройках класса «Стандарт» снизилась на 2 % в зависимости от числа комнат в квартире. Однако по итогам июня класс «Стандарт» уже подорожал на 1 %. В целом средние цены (июнь/апрель) снизились только на 1 %. Больше всего подешевели по отношению июнь/апрель одно– и двухкомнатные квартиры — на 3 и 4 %, или порядка 45–55 долларов за м2. А «трешки» заметно меньше — всего на 2 % (порядка 30 долларов за м2). Примерный расчет показывает, что среднестатистическая однокомнатная квартира класса «Стандарт» по итогам июня к апрелю теперь может обойтись дешевле примерно на 1,4 тыс. долларов, двухкомнатная практически на 2,5 тыс. долларов, а трехкомнатная —2,3 тыс. долларов. Но не все застройщики идут по пути снижения цен, некоторые выбирают альтернативный вариант — предоставление покупателям рассрочки оплаты. Напомним, что с лета 2017 года наблюдался рост цен на «первичку» Минска, и к настоящему времени они выросли в среднем от 7 до 20 % в зависимости от класса качества.
Главные тренды
Первое полугодие 2020 г. привнесло новые тенденции в реалии. На стабильном рынке, как правило, доминируют так называемые долгосрочные «цепочные» сделки, когда перед покупкой новой жилплощади необходимо продать старую. Стабильные цены дают возможность выбирать не спеша, не бояться потерять покупателя и деньги. Сейчас на авансцену выходят «быстрые сделки». Средний срок продаж снизился по некоторым сегментам до 20 дней. Продавцы сейчас более мотивированы на быстрое решение вопроса, охотнее идут на торг, понимая, что режим ожидания покупателя с большими деньгами при нарастающей конкуренции — неверная стратегия.
— Когда рынок «падающий», жилищный вопрос нужно решать оперативно. Если сегодня продавец выставил квартиру к продаже, но еще не нашел подходящий вариант взамен и берет время на поиски, то есть риск потерять 3–5 % в цене на собственные м2. Или иной вариант: покупатель выберет другое, более выгодное предложение. Поэтому скорость важна, нужно всегда быть готовым к сделке. К слову, быстрых действий требует и «растущий» рынок, — объясняет Светлана Ивановна.
Сейчас у покупателей наибольший интерес вызывают квартиры со сниженной ценой. Еще более привлекает возможность предложить свою стоимость понравившегося объекта. Среди других тенденций на рынке недвижимости в агентстве называют стремление к безопасному решению жилищного вопроса во время пандемии. В частности, стороны сделки желают получать максимум информации в режиме онлайн.
Активизировались в нынешнем сезоне и сделки по принципу «продаю квартиру в Минске — покупаю домик за МКАД».
— Интерес к загородной недвижимости возрос, очень популярны стали дачи и домики в деревне. Их в этом году было продано достаточно. Не так давно спрос был намного ниже. Многие ездили на отдых за границу. Сегодня снова вышел на передний план советский социалистический тренд — все хотят иметь домик в деревне. Тема становится актуальной во многом из-за пандемии. В закрытых квартирах проводить время на самоизоляции непросто, поэтому у кого были средства и желание, воплотили в жизнь задуманное, — объясняет эксперт.
Нынешний год, подчеркивает Светлана Куделко, однозначно войдет в историю, как шоковый на рынке недвижимости. Долго ли такая ситуация будет продолжаться, риелторы предсказывать не берутся. Все зависит от экономической ситуации в стране. В первую очередь от роста реальных доходов граждан, динамики курсов валют, доступности кредитных ресурсов. Сейчас время к совершению так называемых «цепочных» сделок. Не отмечается и явных покупательских предпочтений, в моду входят снова стандартные «однушки».