Проблемные вопросы капитального ремонта обсудили в пресс-центре БЕЛТА во время тематического круглого стола. Эксперты проанализировали ситуацию, озвучили «болевые точки» и определили, как их избежать и сделать капремонт в радость всем участникам этого процесса, но в первую очередь, конечно, жильцам. Отдельное внимание во время дискуссии было уделено содержанию стройплощадок, работе с гражданами, а также перспективам развития системы капремонта.
Тимофей КРЕМЕЗ, главный инженер ГО «Минское городское жилищное хозяйство»:
Капитальный ремонт в жилых многоквартирных домах мы осуществляем без выселения жильцов. При проведении всех работ стремимся обеспечить бесперебойную работу наружных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, отопления, если ремонтные работы выполняются в отопительный период, и др. Но на сегодня не в полной мере в законодательном поле решены вопросы по производству работ в условиях без отселения жильцов. Часто по причине воспрепятствования собственниками предоставлять рабочим доступ в квартиру нарушаются нормативные сроки сдачи объекта — 3,5 месяца. Этому много причин. Во-первых, люди могут уезжать из города в отпуска или командировки. Есть еще и такой момент: владельцы жилища сделали дорогостоящий косметический ремонт, а предусмотренная капремонтом замена инженерного оборудования так или иначе затронет конструктивные элементы или отделку стен. Конечно, в таком случае не все охотно пускают строителей в дом.
В 2020 году мы столкнулись с новой проблемой из-за эпидемиологической ситуации: многие жильцы, чьи дома по графику поставлены на капремонт, в категорической форме отказывались от тех видов работ, для выполнения которых строителям необходимо зайти в квартиру. Люди не шли на уступки, даже если работники соблюдали все необходимые меры предосторожности.
Кроме того, некоторые граждане не очень ответственно относятся к тем решениям, которые принимаются на общем собрании жителей. Еще до начала разработки проектной документации мы обсуждаем установку систем отопления с устройством поквартирных приборов учета тепла. Для этого жильцам нужно приобрести индивидуальные приборы учета, а нам — выполнить ряд технических работ на системе отопления. На собрании все активно соглашаются, мы в задание на проектирование системы отопления закладываем необходимые работы, приступаем к выполнению. Однако в процессе часть собственников отказывается от ранее принятого решения. В итоге подрядная организация не может выполнить в полном объеме мероприятия, прописанные и согласованные в проекте. В последующем нужно проходить процедуру исключения видов работ из проектной документации, выделения отдельных пусковых комплексов, что значительно затягивает нормативные сроки и не позволяет сдать в срок объект капремонта.
Существуют проблемы и с предоставлением доступа для ремонта балконов. Это связано с тем, что многие выполняют там косметический ремонт, устанавливают окна, демонтируют противопожарные лестницы и люки, которые были предназначены для эвакуации граждан в случае возникновения возгорания. И вот начинаются судебные тяжбы для принудительного обеспечения доступа к балконам собственников жилых помещений. По опыту скажу, что эти разбирательства растягиваются на годы. За это время жилой дом активно эксплуатируется, конструктивные элементы принимают естественный износ, меняется пигмент окрасочного слоя фасада. Департамент контроля и надзора за строительством Госстандарта, руководствуясь определенными требованиями к вводу в эксплуатацию жилых домов, соответственно не подписывает акты ввода в эксплуатацию и требует выполнить те или иные работы (хотя зачастую они касаются только эстетического вида). А все это дополнительные расходы бюджетных средств.
На мой взгляд, необходимо ужесточить ответственность собственников, которые по необъективным причинам не пустили строителей в жилое помещение. Возможно, необходимо руководствоваться опытом других стран и вводить штрафные санкции. Также нам требуется предпринять меры, чтобы оградить людей от недобросовестных подрядчиков, которые затягивают сроки строительства, безответственно подходят к выполнению работ. Может, предусмотреть более эффективную процедуру исключения бракоделов из системы капремонта. В законодательном поле такой метод существует, но на практике это длительный и трудно решаемый вопрос. Иногда проблемы возникают у строителей из-за неорганизованности заказчика. В Российской Федерации утвержден реестр добросовестных подрядных организаций, которые зарекомендовали себя как надежные партнеры. Возможно, и нам нужно пойти по этому пути. «Болевые точки», на мой взгляд, связаны с несовершенством нормативной базы. Ситуацию может спасти разработка нормативного правового акта, который учтет все озвученные нюансы. Также нужно, чтобы не было привязки капитального ремонта жилфонда к новому строительству. На практике мы сталкиваемся с постройками 1940–90-х годов, для которых требования, предъявляемые к новому строительству, в большинстве случаев сложно реализуемые.
Алексей ПРОТЬКО, начальник отдела по эксплуатации жилищного фонда Министерства жилищно-коммунального хозяйства:
Давайте разграничивать понятия капитальный ремонт как «жилищно-коммунальная услуга», за которую граждане отчисляют денежные средства, и капремонт как «вид строительства». Сейчас область строительства по капитальному ремонту путем разработки строительных правил и норм регулирует Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. Совершенствование нормативной базы — процесс непрерывный. В данный момент перерабатывается ТКП 45-1.04-206-2010, где будут учтены особенности проведения капитального ремонта. Мы ждем детальных предложений по насыщению данного документа. Выводить капитальный ремонт как «вид строительства» из отрасли строительства, на мой взгляд, неразумно. Извините, кирпич кладется одинаково как при новом строительстве, так и при капитальном ремонте. Давайте также разграничивать проектирование и приемку объекта в эксплуатацию. Это различные нормативные акты. В данный момент, «если плясать от печки», то все урегулировано. Особых проблем в законодательстве не вижу. Мы, конечно же, пытаемся учесть сложные моменты, продиктованные практикой. Да, есть проблема в работе с потребителями по предоставлению доступа. Вместе с тем в Брестской области всего лишь пять объектов сверхнормативного строительства, а ведь ремонтируют там и балконы, и доступ в квартиры им предоставляют, эта работа у них организована. Наверное, надо стараться находить максимально индивидуальный подход к каждому потребителю.
Павел ДРОЗДОВ, заместитель начальника инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску:
Соглашусь с тем, что нормы и требования, применимые к новому строительству, зачастую очень сложно реализовать при производстве работ по капремонту. Изменения или отступления в нормативные документы точно нужны, ведь корректировок проектов по капитальному ремонту много. Фактически любое изменение в проектную документацию требует переутверждения. Экспертиза порой занимает больше месяца. За этот период нужно выполнить немалый объем строительных работ, обойти все квартиры, со всеми жильцами договориться. А ведь еще нужно время на организацию приемки объекта. Скажем откровенно: на практике уложиться в нормативные сроки нереально.
В целом по данной тематике можно выделить два основных проблемных блока. Первый: низкое качество выполнения работ и культура организации строительного процесса. Многое зависит от квалификации специалистов подрядных организаций, технического надзора, качества заложенных в проект стройматериалов, финансирования и т. д.
Второй блок связан с «переходным периодом», обусловленным введением требований новых нормативных актов. Несколько лет назад Правительство внесло коррективы в порядок планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилфонда. Постановлением Совета Министров № 324, говоря простым языком, было частично «урезано» бюджетное финансирование отдельных видов работ по капремонту. Одновременно есть нормы проектирования, согласно которым объем работ по капремонту регламентирован. То есть часть строительных мероприятий, которые не оплачиваются за счет бюджетных средств, фактически не выполняются, но в проекте остаются. И что делать с реализацией такого уже утвержденного проекта, пока никто не знает. В 2017 году был предложен частичный выход из сложившейся ситуации: разделять объекты капремонта на пусковые комплексы. Это реализовывается на деле следующим образом: те виды работ, которые оплачиваются за счет бюджетных средств, выполняются и принимаются в эксплуатацию. Работы, которые финансирует балансодержатель, выделяются в отдельные пусковые комплексы (по аналогии с новым строительством). Но ведь сам объект остается незаконченным! По Минску сотни таких примеров. Знаю, что с данными тупиковыми ситуациями столкнулись и в регионах. Важно: порядок выделения пусковых комплексов на таких объектах на данный момент в нормативах не отражен. Пока мы действуем на основании временных согласований органов госуправления.
Считаю, что не проработан до конца вопрос с доступом в квартиры. Нужно вводить механизм обязательности предоставления доступа и повышать ответственность собственника, ведь это граница между личными интересами и общественными. К примеру, есть техническое заключение, что ограждение балкона может обвалиться. Не пуская строителей в дом, жилец подвергает опасности не только свою жизнь, но и других граждан. А в отдельных ситуациях, считаю, нужно пойти людям навстречу. Случай из жизни: человек сделал ремонт в ванной комнате, установил современный полотенцесушитель, соответствующий необходимым техническим параметрам. А тут приходит строитель и предлагает проектный змеевик — оцинкованный кусок трубы.
Зачастую в проект закладываются работы, которые заведомо трудновыполнимы. К примеру, озвученные выше случаи с эвакуационными лестницами на балконах. При приемке объекта мы должны руководствоваться нормами и восстановить эти конструкции. Но, возможно, они и не нужны, ведь сегодня существуют более современные технические средства пожаротушения и решения на случай чрезвычайных ситуаций, которые позволяют исключить их наличие. Полагаю, что новый нормативный документ по капитальному ремонту жилого фонда необходим, но это не снимает ответственность строителей за соблюдение действующих правил при выполнении строительных работ и обеспечение их качества, а также культуры производства.
Игорь ГУСЕВ, директор Департамента контроля и надзора за строительством Госстандарта:
Далеко не все подрядные организации, которые приходят на объекты капитального ремонта, являются добросовестными. По их вине тоже происходят срывы сроков выполнения работ. В течение 2020 года органами государственного строительного надзора осуществлялись контрольные функции на 2495 поднадзорных объектах капитального ремонта жилищного фонда. Это четверть от всех объектов строительства по стране. По их результатам на каждом втором поднадзорном объекте выявлены различные дефекты и нарушения. Систематически выявляются нарушения, связанные с несоблюдением технологической последовательности производства работ. В частности, выполняется чистовая отделка фасада до ремонта балконов, прокладка инженерных сетей в технических помещениях осуществляется до выполнения предшествующих общестроительных работ. Одна из болевых точек — необеспечение надлежащего временного укрытия кровли от атмосферных осадков на период демонтажа кровельного покрытия. В итоге повышаются материальные затраты производства работ. Кроме того, на многих объектах выявляются факты несоблюдения подрядчиками графиков выполнения работ, наличие необоснованных перерывов, что существенно ухудшает условия проживания граждан. Типичным нарушением в данном случае является несвоевременная заделка отверстий в стенах и перегородках при замене инженерных коммуникаций. В 2020 году по фактам выявленных нарушений к административной ответственности привлечено более тысячи физических и юридических лиц. На 740 объектах работы выполняются с превышением нормативных сроков. Причем почти на половине из них работы не велись по причине недостаточного финансирования, воспрепятствования жильцами доступа в квартиры, неудовлетворительной работы подрядных организаций, отсутствия проектной документации. Наибольшее количество таких объектов сосредоточено в Могилевской области и Минске. К сожалению, увеличивается количество обращений граждан с обоснованными жалобами по капитальному ремонту. Люди недовольны низкой культурой при проведении ремонта, захламленностью отходами и стройматериалами дворовых территорий, несвоевременным устройством инженерных сетей, подтоплением входов в подъезды. В прошлом году инспекторами проверено 1517 стройплощадок по объектам капитального ремонта. Из них не соответствовало нормативным требованиям 65 %. Надо сказать, что в регионах к капремонту привлекают местные ПМК, но в Минске в основном этой работой занимаются организации частной формы собственности. На практике мы видим, что коммерческие организации больше нацелены на получение максимальной прибыли, нежели на оказание качественной услуги для человека. Как обеспечить культуру производства капремонта? Вопрос остается открытым…
Денис ЖЕЙМО, директор РУП «Институт «Белжилпроект»:
Именно проектировщик первым сталкивается с тем, что не может качественно выполнить обследование строительных конструкций из-за отсутствия доступа на объект, а значит, и разработать проектную документацию. Мы вынуждены всеми правдами и неправдами «пробиваться» на балконы жильцов, осматривать строительные конструкции через призму фокуса фотоаппарата. А ведь наличие или отсутствие этой информации влияет на качество разработанной проектной документации. На мой взгляд, для повышения эффективности необходимо осуществлять не предпроектную, а допроектную проработку всех объектов капитального ремонта.
Сегодня разработана программа капитального ремонта на ближайшую пятилетку как для Минска, так и в целом по стране, составлены ежегодные графики. То есть мы заранее знаем, какие дома подлежат ремонту, но с населением, к сожалению, начинаем работать, когда разработка проектной документации в разгаре либо уже практически завершена. Нужно менять подходы при сотрудничестве с жильцами, заблаговременно объяснять и рассказывать, что именно входит в состав капитального ремонта. Великолепную услугу по капремонту дома превратили из блага в боязнь населения. Сегодня людям страшно, когда к ним идут строители с капитальным ремонтом. Важно понимать: жильцы ремонтируемых домов — это потребители строительной продукции. И если они не удовлетворены качеством, значит, работа тех, кто создает строительный продукт, результата не дает.