Строительство никогда не останавливается. Нужно не только возводить новые жилые дома, но и капитально ремонтировать существующие. Так можно восстановить их потребительские свойства, улучшить качество жизни жителей и сделать более удобной и современной городскую среду. Ежегодно объем квадратные метров капремонта примерно равен объемам возведения жилья. При этом Госстройнадзор констатирует: на каждом втором объекте выявляются различные дефекты и нарушения, а в большинстве случаев неправильно организована строительная площадка. Конструктивный диалог исправит ситуацию куда лучше предписаний и штрафов. Поэтому Департамент Госстройнадзора провел семинар по капремонту, куда пригласили представителей всех заинтересованных сторон.
Более 50 представителей заказчиков, руководителей и главных инженеров организаций, занимающихся капитальным ремонтом жилфонда, собрались 23 апреля на семинар, организованный Департаментом контроля и надзора за строительством Госстандарта. Встреча была организована неслучайно: количество объектов капремонта по стране примерно равно числу объектов строящегося жилья. Так, согласно Госпрограммам «Комфортное жилье и благоприятная среда» и «Строительство жилья» в 2021 году объемы введения в эксплуатацию новых и ремонтируемых жилых домов почти сопоставимы: 4 млн м2 и 3,5 млн м2 соответственно. И у жильцов, и у надзорных органов регулярно возникают вопросы к качеству проводимых работ и организации строительной площадки, что особенно важно, ведь работы проводятся без отселения людей. Немало сложностей возникает и у подрядчиков с заказчиками, проектировщиками и прохождением экспертизы. Встреча стала попыткой совместного диалога всех заинтересованных сторон.
Основные нарушения
Как сообщил директор Департамента контроля и надзора за строительством Госстандарта Игорь ГУСЕВ, за 2020 год контрольные функции осуществлялись на 2495 объектах капитального ремонта жилищного фонда. При этом на каждом втором объекте инспекторы выявили различные дефекты и нарушения. В итоге к административной ответственности в минувшем году привлекли 925 физических и юридических лиц. С них взыскали штраф на общую сумму 76 660 руб. Уже за I квартал 2021 г. Департамент Госстройнадзора проконтролировал 1289 объектов капитального ремонта жилищного фонда. На 458 из них обнаружились разнообразные дефекты и нарушения. По этим фактам к административной ответственности в виде штрафа привлекли 216 физических лиц. Что касается Минска, из 210 находящихся на капремонте домов более чем у половины выявлены различные нарушения. Ответственность понесли 115 физических лиц.
— Систематический характер носят нарушения, связанные с несоблюдением технологической последовательности производства работ, — пояснил Игорь Гусев. — К примеру, чистовая отделка фасада выполняется до ремонта балконов, а прокладка инженерных сетей в технических помещениях — до выполнения предшествующих общестроительных работ. Не обеспечивается надлежащее временное укрытие кровли от атмосферных осадков на период демонтажа кровельного покрытия. На многих объектах выявляются факты несоблюдения графиков выполнения работ, что приводит к незавершенности в течение длительного срока работ в квартирах и существенно ухудшает условия проживания граждан.
Отдельное внимание инспекторы уделяют содержанию строительной площадки таких объектов. Практически всегда капитальный ремонт проходит без отселения жильцов. И если площадка не огорожена, строительный мусор не вывозят вовремя, а стройматериалы складируются как попало, жильцы дома испытывают большие неудобства. Красноречиво говорит статистика. В 2020 году инспекторы проверили 1517 стройплощадок по объектам капитального ремонта. Оказалось, что 65 % из них не соответствовало требованиям. В итоге 191 должностное лицо привлекли к ответственности. Примерно такая же ситуация сохранилась и в I квартале 2021 г. За этот период специалисты Госстройнадзора посетили 530 строительных площадок объектов капремонта жилья. И снова более половины из них — 57 %, оказались обустроенными с нарушениями. Оштрафовано 34 должностных лица.
Что касается конкретных нарушений содержания стройплощадки, то самыми типичными стали: неполная информация на стендах, некачественное устройство ограждений (драная сетка), навесов и проходов, отсутствие постов моек колес автомобилей, неэстетичный внешний вид мусорных контейнеров. Были случаи, когда работы по капремонту начинались без должной подготовки: поставили бытовку — и пошли менять стояки.
Вместе с тем Игорь Гусев отметил, что непосредственно в департамент от жителей поступает все меньше жалоб, касающихся капремонта. За 2020 год их было всего 60. Это может свидетельствовать о налаженной на местах коммуникации между жильцами и представителями заказчиков, подрядных организаций.
— Пути решения существующих проблем видятся в активизации работы местных органов власти, профильных ведомств, а также более ответственном отношении к своим обязанностям непосредственных участников мероприятий по капитальному ремонту жилфонда, — подчеркнул Игорь Гусев. — Очевидно, что весь процесс должен быть организован на более высоком культурном уровне.
Похожие тенденции и в столице. Заместитель начальника инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску Павел ДРОЗДОВ отметил наиболее характерные претензии, которые возникают при выполнении работ. Например, жители недовольны неубранным строительным мусором. Случается, что рабочие в конце смены просто складывают его под лестницей на первых этажах. Также много жалоб касается несвоевременной заделки отверстий после прокладки новых труб. Например, поменяли стояк или полотенцесушитель в квартире, а дыры в стенах останутся с жильцами еще на несколько недель.
Сложности подрядчиков
При этом сами подрядчики при выполнении работ также сталкиваются с трудностями. Так, очень часто местные жители выбрасывают мусор в большие контейнеры, установленные для сбора строительных отходов. Из-за этого подрядчикам приходится корректировать графики вывоза мусора, нести дополнительные расходы. В итоге нередко мусор выводится невовремя.
«Больной» вопрос для подрядчиков, занимающихся капремонтом, — жильцы далеко не всегда предоставляют доступ на свои балконы для проведения их ремонта. Неохотно пускают и в квартиры, если нужно заменить коммуникации. Строителям часто приходится еще выступать и в роли психологов: убеждать, упрашивать, разъяснять. Нередко такие переговоры приводят к затягиванию сроков выполнению работ. Представитель одного из подрядчиков рассказал, что несколько раз даже пришлось проводить целые «расследования», выходить на дальних родственников и привлекать МВД, чтобы найти собственников квартир, которые уже давно не живут на своей жилплощади. К слову, при обсуждении проекта постановления Минстройархитектуры о внесении изменений в Положение о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда одним из респондентов было внесено предложение о введении административной ответственности за непредоставление доступа в квартиры и на балконы (https://forumpravo.by/ — Правовой форум Беларуси).
— В целом мы на стороне граждан. Для них должны быть созданы необходимые безопасные условия при проведении работ, а неудобства сведены к минимуму, — отметил Павел Дроздов.
Капремонт памятника архитектуры
Чтобы показать на конкурентном объекте, как может быть организована строительная площадка по капремонту, участники приехали на столичную улицу Свердлова. Объект выбран неслучайно. Здесь проводят капитальный ремонт целой группы жилых домов. Все они признаны памятниками архитектуры. Весь ансамбль был возведен в 1940–50-х годах, когда Минск активно восстанавливался после разрушений Великой Отечественной войны. Жилые дома несут приметы сталинской архитектуры того времени: лепнина на фасадах, декор балконов и т. д.
Эти особенности добавляют объекту сложности и требуют от строителей особого внимания и ответственности. Все работы на памятнике архитектуры проводятся в тесном контакте с Министерством культуры. Строители должны одновременно обеспечить выполнение как требований Министерства по сохранению историко-культурных ценностей, так и граждан — к потребительским характеристикам жилья.
Уникален этот объект еще и тем, что капитальным ремонтом всех четырех домов занимается одна подрядная организация. Соответственно, и стройплощадка обустроена одна. Это оптимизирует площадь, необходимую для стройплощадки, обеспечивает больший порядок и чистоту на придомовой территории, создает меньше неудобств для жителей. Инспекторы обратили внимание, что и сама стройплощадка организована в соответствии с действующими требованиями.
— Данный пример можно рассматривать как модель будущих программ по комплексному освоению территорий, когда один подрядчик делает несколько объектов, — резюмировал Игорь Гусев.
Напомним, в настоящее время готовятся изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21 апреля 2016 г. № 324, касающееся порядка планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда. Ожидается, что в них будут отражены вопросы включения работ по капитальному ремонту придомовой территории в проект капитального ремонта жилых домов. С такой инициативой выступили Мингорисполком и Минское городское жилищное хозяйство. Проект прошел стадию публичного обсуждения.