Осторожный оптимизм: рынок складской и торговой недвижимости пережил потрясения 2022-го и сохранит потенциал в 2023-м
Алексей КОНОПЛЁВ, инфографика NAI Belarus
Эксперты консалтинговой компании NAI Belarus проанализировали развитие рынка складов и торговой недвижимости в 2022 году. Отмечено, что кризисные явления на эти ниши повлияли, но не столь значимо, как на другие сектора. В частности, санкции и контрсанкции вынудили поставщиков увеличивать складские запасы, чтобы снизить риски разрыва товарных цепочек. Поэтому вопреки негативным факторам спрос на логистические комплексы оставался высоким. Розничная торговля, напротив, столкнулась с падением товарооборота, но сумела приспособиться к новым реалиям. Так что операторы торговой недвижимости завершили год лучше, чем ожидалось.
Отдельно
Складская недвижимость – островок стабильности
— Рынок современных складов в 2022 году был самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости. Это касалось как спроса и предложения, так и ставок аренды и новых проектов. Причем эта тенденция наблюдалась на протяжении всего года, — отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей АЛЁШКИН. — Несмотря на крайне неблагоприятную конъюнктуру — санкции и контрсанкции, падение грузооборота и товарооборота, сегмент складской логистики на все ответил позитивом, которому можно было бы позавидовать даже и в более стабильные времена.
Что касается основных тенденций, то эксперт отмечает, что в прошлом году высокий спрос на склады сохранялся со стороны компаний сегмента e-commerce. Поэтому продолжился процесс «гибридизации» данного сегмента: склад все чаще объединял в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина. Также в минувшем году именно для складов был характерен самый стабильный спрос в сегменте коммерческой недвижимости.
— Для сегмента практически не были характерными ротационные явления или просто освобождение значительных площадей. Скорее, наоборот, большинство реализованных проектов еще до ввода в эксплуатацию находили операторов и арендаторов, — продолжил эксперт. — Спрос стимулировала не только деловая активность, но и недостаточное предложение качественных площадей. Например, в Минске обеспеченность современными складами в 2-3 раза ниже, чем в агломерациях соседних государств. К тому же логистические центры, расположенные на Минщине, часто обслуживают бизнес в других регионах. Поэтому, несмотря на сравнительно высокие, по нашим меркам, объемы строительства в 2021-2022 гг., все новые площади после ввода в эксплуатацию очень быстро находили арендаторов.
Рублевые ставки зафиксировались при низком курсе евро
В сентябре минувшего года ставки арендной платы в коммерческой недвижимости были отвязаны от еврономинала и зафиксировались исключительно в рублях.
— Конкретный размер ставки в рублях согласовывался индивидуально между владельцами недвижимости и арендаторами. Однако чаще всего ее приводили к значению, полученному в результате перевода действовавшей ставки в евро по курсу Нацбанка на начало сентября или на дату перезаключения договоров до 23 сентября. Поскольку сентябрьский курс евро был довольно низким, часто пересчет последующих рублевых ставок происходил по несколько более высокому курсу, например 2,6–2,8 рубля за 1 евро, с поправкой на возможные курсовые изменения, — рассказал специалист.
Вакантность осталась низкой
По словам эксперта, высокий спрос на склады и создание компаниями складских запасов на перспективу позволили не только сохранить стабильными ставки аренды, но и зафиксировать вакантность площадей на низком уровне. Причем площади были заняты как в объектах постройки прошлых лет, так и в большинстве новых комплексов, введенных в эксплуатацию в 2021–2022 годах.
— Более высокая вакантность наблюдалась на складах, несколько удаленных от Минска. Например, в Фаниполе, где за последние годы образовался довольно крупный логистический хаб. Однако и там свободных площадей в действующих объектах не так и много, — отметил Андрей Алёшкин. — В прошлые годы на фоне высокого спроса и ограниченного предложения прекрасно заполнялись качественные склады и на значительном удалении от МКАД. Возможно объекты, введенные в эксплуатацию в последние месяцы 2022 года, будут заполняться медленнее.
Что касается перспектив, то, по мнению эксперта, несмотря на позитивные итоги 2022 года, негативные факторы никуда не исчезли. Они вполне могут проявить себя в 2023-м.
— Компании сегмента е-commerce, которые являются ключевыми арендаторами, будут уже не так активны. Основные игроки рынка свои потребности уже закрыли, а новых участников, особенно крупных, вряд ли приходится ожидать, — поделился прогнозами Андрей Алешкин. — Со стороны других секторов, например дистрибуторов, можно ждать даже сокращения занимаемых площадей. В результате санкций/контрсанкций реальный грузооборот у них сократился, и, вероятно, склады на постоянной основе в прежних объемах будут не нужны. Но это, с другой стороны, может вызвать интерес к услугам ответственного хранения, что в таком случае приведет к спросу на новые площади у профессиональных операторов. В сегменте продолжится реализация заявленных и начатых проектов. Но активность девелоперов будет ниже, чем в 2022 году. Рынок ставок полностью приспособится к условиям формирования в рублях.
Отдельно
Торговая недвижимость: могло быть и хуже
— Если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то лучше всего подойдет: «Могло быть и хуже». И многие готовились к худшему. Однако в итоге ситуацию можно обозначить емким словом «сносно». И даже «неплохо», — констатировал Андрей Алёшкин. — Среди отрицательных тенденций отмечалось снижение розничного товарооборота, что влияло на выручку ритейлеров, а также уход с рынка некоторых популярных международных брендов, которых у нас и так было немного. Но наблюдались и положительные моменты. Так, рынок и потребители познакомились с новыми явлениями. Например, с «концептуальными пространствами» с представительством точек местных дизайнеров, форматом фуд-молла, открылись концептуально новые кинотеатры. И, что самое главное, в этих условиях вводились новые крупные объекты как в столице, так и регионах.
Предложение слегка увеличилось
Что касается объема предложения, то оно незначительно выросло за счет новых крупных объектов. Это произошло впервые после осени 2020-го. Так, в июне 2022 года на ул. Рудобельской, 3, открылся ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса — 33 тыс. м2. В самом конце 2022-го состоялось открытие второго крупного торгового объекта: ТРЦ Minsk City Mall. При этом реально начал функционировать лишь 1-й этаж комплекса, и то только супермаркет. Объект расположен в центре города, рядом с железнодорожным вокзалом. Его общая площадь — 47 тыс. м2, а арендная после начала функционирования составит порядка 32 тыс. м2. Значительно больше крупных торговых объектов все еще находится в стадии строительства.
— Это два объекта-долгостроя с «непонятной судьбой» («Гулливер» и «Магнит Минска»), два объекта-долгостроя с высокой степенью строительной готовности (ТРЦ «Мега Парк» и «Галерея Сеница») и несколько строящихся крупных объектов, как, например, «Авиа Молл», МФК «Призма», ТЦ на месте Червенского рынка, — уточнил Андрей Алёшкин.
Спрос оставался умеренным
По мнению экспертов, спрос на протяжении всего 2022 года сохранялся умеренным. На рынке не наблюдалось высокой конкуренции за имеющиеся свободные площади, новые объекты торговли и общепита открывались во многих торговых центрах.
— А что касается якорных арендаторов, которыми являются продовольственные гипермаркеты, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: новые предложения по аренде, предложения, образовавшиеся в результате ротаций, – все они в короткие сроки находили новых арендаторов. И даже в новых объектах, как в случае с ТРЦ «Минск Сити Молл», при фактическом отсутствии других арендаторов открылся супермаркет сети Green, — отметил Андрей Алёшкин.
Рынок постепенно адаптировался к неблагоприятным факторам. Ответом на сокращение или риск сокращения площадей, арендуемых международными брендами, стало расширение так называемых «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями. В частности, в ТРЦ «Галилео» было организовано пространство Boulevard Concept Store, где представлены как известные мировые бренды, так и бутики ряда белорусских дизайнеров. В ТРЦ «Галерея Минск» открыто пространство TREND PARK, в котором к концу 2022 года было представлено порядка 30 дизайнерских магазинов. В ТРЦ «Дана Молл» появилось пространство WEARE с более чем 20 белорусскими брендами.
Арендная плата стабилизировалась
Эксперты отмечают, что ситуация с арендной платой в течение года заметено менялась. В январе–феврале ставки держались на уровне, характерном для конца 2021 года. С первых чисел марта 2022-го ставки в пересчете на евро стали пересматриваться и снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли со стороны арендаторов в период существенного снижения курса рубля к евро.
— Уже с апреля пошла обратная тенденция: существенное укрепление рубля к евро, и ставки, номинированные в евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Собственники недвижимости оказались в несколько худшей ситуации, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды из-за укрепившегося рубля сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку он начал снижаться. По некоторым товарным группам существенно, — сообщил Андрей Алёшкин. — К средине года ставки вышли на некое «плато». От подешевевшего евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могли, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров тоже не росла. В сентябре состоялась отвязка арендной платы в еврономинале. Собственники и девелоперы торговых объектов, а также арендаторы были в числе наиболее активных участников, выносивших на рассмотрение различные варианты оптимального и безболезненного перехода. Кстати, именно торговому сегменту было проще всего это сделать. Здесь уже не первый год широко практикуется привязка арендной платы к % от товарооборота или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс % от выручки. Но в общих чертах размер ставки установился исходя из действовавшего курса 2,6 рубля за 1 евро. Были отдельные случаи, когда собственники устанавливали нехарактерный для рынка курсовой переход. Например, информировали арендаторов, что ставка отныне – бывший еврономинал, умноженный на 4. И хотите — принимайте, хотите — освобождайте помещения. Но это относилось только к отдельным объектам на рынке, имеющим лист ожидания, а также небольшим помещениям в прикассовой зоне популярных гипермаркетов. Основная масса арендодателей просто не могла позволить себе такого ценового диктата в нынешней ситуации.
Перспективы Говоря о тенденциях, эксперты считают, что в текущем году падение розничного товарооборота замедлится. Кроме того, есть предпосылки к тому, чтобы со II квартала 2023 года динамика вернулась к положительной. На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров. Соответственно, стабилизируется рынок аренды в целом. Он полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала. Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков в плане новой аренды не вырастет. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов. Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным.