Загородная недвижимость — один из самых активно развивающихся сегментов на рынке жилья. Эта сфера, где каждый объект индивидуален так же, как и его стоимость. Загородные постройки очень разнообразные — местоположение, планировка, материалы и др. Соответственно, запросы и потребности покупателей здесь тоже отличаются. Это и дачи для сезонного или круглогодичного отдыха, дома для постоянного проживания, участки в дачных товариществах, недостроенные коробки. Как сегодня обстоят дела на рынке загородных домов, какие факторы оказывают на него влияние и, главное, сколько стоит «домик мечты», корреспондент «РСГ» поговорила с ведущими менеджерами направления загородной недвижимости.
Что случилось?
Эксперты подчеркивают, что загородный рынок терял покупательскую аудиторию на протяжении последних семи лет, в течение которых предложение превышало спрос и накапливалось. В результате за последние пять лет объем предложений вырос в разы. Однако минувший год в истории «загородки» стал одним из самых ярких и жарких — спрос набрал небывалые темпы. Здесь соединилось несколько факторов. Прежде всего активизировала рынок пандемия коронавируса. Из-за эпидситуации и закрытых границ многие провели свой отпуск не на море, а на даче или в деревне. Те, кто к тому времени еще не обзавелся загородным жильем, начали проявлять к нему огромный интерес. Связано это было также и с погодными условиями — снега не было, подъезды хорошие, что позволяло посмотреть даже отдаленные дома и дачи. Продажи возросли более чем на 20 %. Вошла в моду и аренда жилья за МКАД. В 2020 году было много запросов и на хутора, правда, чтобы близко к Минску и с хорошей инфраструктурой.
По мнению менеджера направления «Дома.Дачи.Котеджи» Агентства недвижимости «Твоя Столица» Ларисы САМУСЕНКОВОЙ, если для кого и был 2020 год удачным, то именно для рынка загородной недвижимости. Самоизоляция, закрытые границы, отсутствие зимы как таковой — это те факторы, которые активизировали запрос на загородные дома и дачи. Интерес был практически ко всем группам жилья: дешевым дачам — до 13 тыс. дол. США, домам с хорошей транспортной инфраструктурой — в районе 60–80 тыс. дол. США, и даже дорогим коттеджам порядка 200 тыс. дол. США в 10–30 км от МКАД. Пользовалось спросом недвижимость и в 50-80 км от Минска.
Как складывается ситуация сегодня?
— В этом году на рынке поспокойней. По-прежнему предложений очень много. Тенденция сегодняшнего дня такова: стоимость квадратных метров «загородки» плавно пошла вниз. Цены падают медленно, но верно. Что ощущается по всем сегментам. Возможно, это связано с экономической ситуацией в стране. Сказывается и изобилие предложений на рынке. Да и сделки по загородной недвижимости — это долгосрочная история. Люди годами ищут нужный вариант, планируют. Покупая квартиру в Минске, человек примерно представляет, какой метраж, в каком районе города он хотел бы приобрести квадратные метры. С загородным жильем ситуация сложная. Здесь все эксклюзивно, индивидуально. В таких сделках масса нюансов: кому-то нравится домик, но не устраивает местность, либо наоборот — очень нравится место, но планировка не та. Отдельные объекты продать достаточно сложно. Люди понастроили себе замки по 300−400 «квадратов», вложили в них огромные деньги, но вернуть их при продаже не могут. Такая недвижимость не пользуется покупательским спросом — большой дом тяжело и дорого содержать. Востребованы аккуратные домики до 120–150 м2 с современной отделкой, хорошей транспортной инфраструктурой, — говорит Лариса Поликарповна.
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Гарант недвижимость» Алёна ЛЕПЕШКО, характеризуя ситуацию по данной теме, заявляет однозначно: рынок загородной недвижимости сегодня живее всех живых и ничуть не уступает по активности продаж квартирам в Минске.
— Начало сезона было для нас активным. В апреле-мае из продаваемых агентом 20–25 домов сделки заключались в среднем по одному-двум объектам в месяц. Оборотка достаточно высокая. На данный момент в отделе работает десять человек и почти у каждого в среднем от 20 до 40 объектов в работе. В июне немножко снизился покупательский спрос. Думаю, это связано с тем, что стартовал сезон отпусков. В целом интерес есть. Многие отказываются от дорогостоящих отпусков, отдельные границы по-прежнему закрыты, а хочется смены обстановки, отдохнуть от городской суеты, — комментирует Алёна Игоревна.
Загородная недвижимость представлена на рынке тремя основными сегментами: земельными участками, коммерческой и жилой недвижимостью. Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Так, «вторичку» на загородном рынке по ценовой категории разделяют на три подгруппы: элитные объекты от 200 тыс. дол. США и выше, далее дома от 50–150 тыс. дол. США и третья — бюджетные дома, участки и незавершенные законсервированные капитальные строения (далее — НЗКС). В зависимости от назначения выставляются требования. Для отдыха одни запросы, для жизни — другие. Хит сегодняшнего дня — недорогой дом для постоянного проживания. Если искать жилье для жизни, откуда можно ездить на работу в Минск, то за 30–50 тыс. дол. США можно рассматривать что-то в радиусе 20–30 км от Минска. Всегда в тренде логойское, московское, раковское и молодечненское направления. Если брать расстояние подальше (от 30 до 60 км от Минска), то можно найти деревенскую хату и за 5–6 тыс. дол. США.
А что с элитными объектами? Алена Лепешко отмечает, что, несмотря на то что интерес потенциальных покупателей во время пандемии к загородной элитной недвижимости заметно вырос, на практике это не привело к «буму» сделок в данном сегменте.
— «Элитка» — это всегда эксклюзивный вариант продаж, здесь нужен отдельный подход. Обязательно качественная дорогостоящая реклама, ведь есть разница в том, как ты продаешь домик за 6–10 тыс. дол. США и объект за 60–80 тыс. дол. США. Совсем другая история с объектами стоимостью 400–600 тыс. дол. США. Элитное жилье никогда не продавалось пачками. На мой взгляд, «элитка» не убавила и не прибавила по количеству заключенных сделок. Дорогие дома как продавалась с невысоким спросом последние три-четыре года, так и придаются. Важно понимать, что мы называем элитным жильем. Для кого-то элитный объект — это дом за 100 тыс. дол. США. Кто-то считает, что это жилье от 300–400 тыс. дол. США. У каждого клиента свой ценовой порог. Если брать общепринятые критерии загородной недвижимости, то «виповские» дома и предложения за 100 тыс. дол. США, то они, повторюсь, продаются с ровным течением спроса и предложения, — объяснила Алена Игоревна.
Тренды сезона
В последнее время народ стал активно смотреть участки. Речь идет в первую очередь о земле в радиусе от 15 до 30 км от Минска. Покупателей интересуют либо свободные участки, либо земля со старым домом под снос. Ценовой диапазон — от 10 до 20 тыс. дол. США. Кроме того, как никогда повысился спрос на «недострои» — так называемые «коробки» без окон, без дверей. Особенно хорошо «уходят» те, что строились относительно недавно и расположены в хороших местах. В спросе земля не только в деревнях, но и садовых товариществах. Как долго будет держаться спрос на земельные участки, эксперты по недвижимости прогнозов не дают.
— Участки в садовых товариществах всегда на порядок дешевле деревень. Однако СТ в последние годы «теряют» свою привлекательность. Там нет права на постоянную регистрацию, лишь по времени пребывания. А это совершенно не то, что нужно для гражданина. У нас сейчас достаточное количество иностранных граждан, которые готовы покупать земельные участки в дачных поселках. Иностранные граждане могут приобретать земельные участки в СТ в собственность и земельные участки в аренду только с видом на жительство. А вот в поселках, деревнях, городах — пожалуйста. Это при условии, что земля не находится в частной форме собственности. Соответственно, мы теряем потенциальных покупателей.
Всколыхнет рынок загородной недвижимости указ «О садоводческих товариществах», проект которого сегодня вынесен на общественное обсуждение. В нем кардинальные изменения: владельцам дач предоставят право переводить садовые дома в жилые и изменять целевое назначение участков. Также в законопроекте говорится о возможности включения территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании нового населенного пункта. По мнению Алены Лепешко, если революционный указ будет принят в первой редакции, то ничем хорошим эта тема не закончится. Документ создаст много проблем для людей. Во-первых, начнут действовать сроки строительства, а ведь у многих собственников строения вообще не зарегистрированы, оформлены лишь земельные участки.
— У нас по законодательству, если участок находится в частной собственности, как в случае с CТ, то его можно отчуждать. Это накладывает определенную сложность, потому что тогда однозначно придется регистрировать дом. И здесь вот возникает вопрос: в случае с садовым товариществом — какой дом? Ведь он должен соответствовать определенным размерам, не меньше чем 6 × 7 м, обязательно должен быть на фундаменте, и если что-то из этих требований не выполняется, то дом не зарегистрируют. Если же это просто земельный участок, то что делать со сроками строительства, если они начинают действовать, а там просто голый чистый участок? — считает Алёна Лепешко. — Люди кинутся узаконивать строения. Вы представляете, сколько нужно документации оформить и пройти инстанций. Все это не бесплатно. Однозначно люди от этого не выиграют, а кто-то автоматически попадет под изъятие участка. С другой стороны, откроется коридор для иностранных граждан, мечтающих о дачном домике в Беларуси.
В то же время со стороны продавцов активизировались люди, которым участки выделялись как нуждающимся. Сейчас таких звонков, отмечают риелторы, стало больше. При этом стоит отметить, что продажа такой недвижимости — это множество нюансов. Без проблем продать такой участок можно только в одном случае — если прошло восемь лет со дня ввода дома в эксплуатацию. В других случаях сначала нужно «законсервировать» строительство, если оно не завершено, потом приватизировать землю и дом, а затем обратиться с заявлением в исполком и получить разрешение на продажу.
Кстати, быстрее всех на пандемию и экономическую ситуацию среагировал сегмент аренды загородной недвижимости. К привычным арендаторам, которые ищут дом на лето для себя и своей семьи, добавились те, кто рассматривал загород как место для самоизоляции на неопределенный срок. Арендуя дом до 500 дол. США, вы можете рассчитывать на удобства в доме, набор необходимой мебели и бытовой техники. Это дом с облагороженной территорией, до 20 км от МКАД. В домах с арендной ставкой от 500 до 1000 тыс. дол. США будут все удобства плюс качественный ремонт, а общая площадь от 100 м². Гараж и подъездные пути также предусмотрены. Коттеджи от 1 тыс. дол. США — это жилье повышенного комфорта с качественной отделкой общей площадью от 200 м². В доме сауна и бассейн. Территория закрыта, с ландшафтным дизайном и установленным видеонаблюдением.
— Прошлый год был «бумовым» в отношении загородной аренды. Сейчас всплеска спроса на аренду загородной недвижимости мы не наблюдаем. Возможно, это связано с тем, что все мечтающие о домике в деревне решились на покупку еще в прошлом году. В целом тенденция такова: по-прежнему популярны дешевые дачи, в частности, в садовых товариществах. Это небольшие домики до 200 дол. США. В элитном сегменте цены начинаются от 500 дол. США. Цена зависит от месторасположения объекта, метража, внутренней «начинки». Есть предложения и от 2 тыс. дол. США. Здесь, конечно, речь идет о закрытых элитных поселках. Сегмент «виповского» жилья не подвержен сезонному колебанию спроса, так как эти объекты сдаются не только в весенне-летний период, но и в течение всего года, — говорит начальник отдела аренды жилья Агентства недвижимости «Твоя Столица» Маргарита ПОЧИЦКАЯ.
Прогноз у дачи
По мнению экспертов на данный момент наступил непростой период. Сложно прогнозировать. И если с пандемией белорусы научились жить, то сегодня основной сдерживающий покупательскую активность фактор — отсутствие доступного кредитования, которое восполнило бы недостаток собственных средств граждан. До закрытия кредитных линий примерная статистика продаж складывалась следующим образом: из десяти проводимых, к примеру, агентством «Гарант недвижимость» сделок порядка шести-семи были кредитными. Это высокий показатель. Многие банки давали кредиты по доступным процентам, были хорошие временные коридоры. Можно было обратиться в банк по любому объекту недвижимости, в том числе по земельному участку, домокомплекту или незавершенному законсервированному капитальному строению. На сегодняшний день кредитуют «загородку» в стране лишь два банка. Однако они предлагают клиентам кредиты с достаточно высокими для многих неподъемными процентами. К тому же банк кредитует только жилые помещения. На дачный домик, участок, «недострой» кредит вы не возьмете. Во многом именно по этой причине на рынке загородной недвижимости снова в моде «цепочные» сделки. Это когда перед покупкой новой жилплощади необходимо продать старую.
— Цепи в «недвижке» были всегда, но сейчас более активно востребованы. Зачастую цепочки достигают нескольких звеньев. А как по-другому? Я всегда говорю, что людей с чемоданами денег немного. К нам приходят люди, которые хотят купить дачу, домик в деревне, но не дотягивают по финансам, — комментирует Алёна Игоревна. — Был у нас немаленький процент сделок с привлечением материнского капитала. Сейчас это направление также затихло. В целом это сложные операции. В основном приходят многодетные родители, которые не могут принести даже задаток. Тут надо проводить работу с собственником, поскольку не каждый продавец готов ждать перечисления средств после заключения сделки до 45 дней.
Долго ли так будет продолжаться, риелторы предсказывать не берутся. Все зависит от экономической ситуации в стране. В первую очередь от роста реальных доходов граждан, динамики курсов валют, доступности кредитных ресурсов.
— В прошлом году с аукциона уходили на «ура» участки. Такая недвижимость требует финансовых вложений. Сегодня значительно дорожают стройматериалы, дерево, кровля, работа специалистов. На данный момент все притихло, ведь люди не понимают, во сколько им обойдется строительство. Очень много на рынке продается «коробок» под отделку. Кто их будет покупать, мы не понимаем. Возможно, готовые дома будут расходиться лучше, — говорит Лариса Самусенкова.
Однозначно одно: рынку недвижимости быть, считают специалисты. Эта данность, от которой никуда не деться. Мы желаем и мечтаем приобрести недвижимость в собственность, поэтому приспосабливаемся под ситуацию и находим выходы.
— Недвижимость не умрет никогда, рынок всегда лавирует. Кризисы были, но постепенно замирания проходили, и все понемногу шло на раскачку. Конечно же, сегодня в целом на рынке недвижимости время сложных «цепочных» сделок. Отдельная история — покупка, продажа НЗКС. Разобраться во всем этом может только профессиональный риелтор. Я вообще не понимаю, как можно покупать объект недвижимости без агента, который поможет не потерять покупателя, «заякорит» его, «разрулит» все ситуации с выгодой для всех. Каждый должен заниматься своим делом: плиточник класть плитку, журналист писать статьи, специалист по недвижимости грамотно проводить сделки. Зачастую люди вкладывают в заветные «квадратные» метры денежные средства, накопленные за всю жизнь, — резюмировала Алёна Лепешко
