С 2017 года в Беларуси действует уведомительный принцип начала производства строительно-монтажных работ. Заказчикам при наличии всех необходимых документов необходимо лишь отправить в Госстройнадзор заполненную заявку. Однако в ходе выполнения данной процедуры немалая часть заказчиков продолжает совершать одни и те же ошибки, ведущие к отказу в регистрации и приостановке работ на объекте. О том, как правильно регистрировать объекты строительства в Госстройнадзоре, напомнили специалисты инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску. Также они напомнили об изменениях, ожидающих заказчиков в связи с вступлением в силу п. 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19.04.2023 № 394.
Декретом Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее — Декрет № 7) был введен уведомительный принцип начала производства строительно-монтажных работ. То есть для начала строительства объекта заказчику (уполномоченному им лицу) при наличии предусмотренных законодательством документов (решения о разрешении строительства, заключения государственной экспертизы, договоров и т. п.) достаточно заполнить форму уведомления и направить его в одну из территориальных инспекций Госстройнадзора, после чего он вправе приступить к производству работ. Никаких дополнительных документов при этом прилагать не нужно.
Однако процесс заполнения формы уведомления до сих пор связан с трудностями, рассказывает начальник технического отдела инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску Владимир ГАНЗЯ. Заказчики и инженерные организации продолжают допускать одни и те же ошибки при направлении уведомлений, что не позволяет органам государственного строительного надзора зарегистрировать объект и вынуждает направлять отказы в регистрации, которые являются основанием для приостановки уже начатых на объекте работ. Одним из источников ошибок становится вольная трактовка актов законодательства, которые следует понимать и исполнять буквально.
Так, распространенной ошибкой является направление уведомления после начала строительно-монтажных работ.
— Пунктом 4.4 Декрета № 7 установлено, что субъекты, осуществляющие строительную деятельность, вправе приступить к производству работ после направления уведомления. Но до настоящего времени происходят случаи, когда в Инспекцию поступают уведомления, в которых указывается дата начала строительно-монтажных работ, предшествующая направлению уведомления. Такое уведомление свидетельствует, что работы на объекте начаты с нарушением установленного порядка направления уведомления и производятся без государственного строительного надзора, — объясняет Владимир Ганзя. — Нередки случаи, когда заявители переделывают форму уведомления под себя: исключают строки с информацией о прохождении государственной экспертизы, решении о разрешении строительства, убирают подстрочный текст. Однако форма уведомления утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 и менять ее нельзя. Направление уведомления не по установленной форме также является основанием для отказа в регистрации объекта.
Другая ошибка состоит в том, что заказчики забывают о необходимости оплаты целевых отчислений до направления уведомления в органы государственного строительного надзора. В форме уведомления предусмотрена ссылка на сумму произведенных целевых отчислений и платежное поручение, напоминает Владимир Ганзя:
— К сожалению, законодательство не позволяет регистрировать объекты без оплаты целевых отчислений или под гарантии заказчиков их последующей оплаты.
Самым неприятным вопросом, по словам собеседника, является непонимание заявителями, что органы государственного строительного надзора вправе регистрировать только объекты строительства, а не выделенные в них очереди, пусковые комплексы или виды работ. И только при наличии заключения государственной экспертизы по объекту:
— Эта норма прямо прописана и Декретом № 7, и Положением о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343. В форме уведомления в подстрочнике графы наименования объекта строительства даже специально имеется соответствующий текст-подсказка: наименование объекта согласно разрешительной документации, выданной местным исполнительным и распорядительным органом.
Подготовка заказчиком (застройщиком) проектной и разрешительной документации без учета этих особенностей приводит к тому, что местные исполнительные и распорядительные органы выдают разрешительную документацию на строительство объекта, а заказчик разрабатывает проект только на первую очередь этого объекта, который проходит государственную экспертизу.
Конечно, имея разрешение строить весь объект, заказчик вправе начать проектирование его части, заключать договоры подряда, технического и авторского надзора, вот только направлять уведомление в органы Госстройнадзора не вправе.
Пункт 4.4 Декрета № 7 гласит: субъекты хозяйствования «осуществляют при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объектов производство строительно-монтажных работ на объектах строительства после направления уведомления заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в виде электронного документа в органы государственного строительного надзора в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь».
Как видим из этой формулировки, речь не идет о возможности направления уведомлений по очередям или пусковым комплексам, а тем более по видам работ. То же касается необходимости наличия государственной экспертизы на объект. Эти же формулировки легли в основу Положения № 343, в п. 3 которого указано, что заявители направляют уведомления по объектам строительства, а в п. 4 — органы государственного строительного надзора регистрируют объекты строительства.
— Следует отметить, что термины, изложенные в положении № 343, соответствуют действующему законодательству, — подчеркивает собеседник, — так как под объектом капитального строительства понимается одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений), их части (включая изолированные помещения), инженерные и транспортные коммуникации и их части, в том числе очереди строительства, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством. А согласно ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.04.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» проектирование и строительство объектов осуществляется на основании разрешительной документации (в которой как раз и указывается объект строительства). Если в качестве объекта строительства в разрешительной документации определен объект целиком, то регистрации и в ЕРОКС, и в органах Госстройнадзора подлежит объект целиком (при наличии по нему заключения государственной экспертизы в полном объеме). Если же в разрешительной документации в качестве объекта строительства определена очередь, то тогда достаточно заключения государственной экспертизы на очередь и такой объект также можно регистрировать.
Таким образом, если заказчик хочет зарегистрировать объект строительства «Жилая застройка микрорайона Лошица в г. Минске. 1-я очередь строительства», он должен иметь решение о разрешении строительства объекта с таким наименованием и проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу с таким же наименованием.
Если заказчик получил разрешение о строительстве объекта «Жилая застройка микрорайона Лошица в г. Минске», а экспертизу имеет только на «Жилая застройка микрорайона Лошица в г. Минске. 1-я очередь строительства», зарегистрировать объект целиком органы государственного строительного надзора не вправе, так как проектная документация по объекту прошла экспертизу только в объеме 1-й очереди, а решения о разрешении строительства объекта «Жилая застройка микрорайона Лошица в г. Минске. 1-я очередь строительства» заказчик не имеет.
Владимир Ганзя подчеркивает, что законодательство предусматривает только 3 способа направления уведомления: заказным письмом с обратным уведомлением, посредством системы межведомственного документооборота (СМДО), а также через единый портал органов Госстройнадзора.
— Направление уведомления в ином порядке является нарушением и делает невозможной регистрацию объекта, — заключает Владимир Ганзя.