6 июня вступило в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.05.2025 № 266 «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее — Постановление № 266). Подробным комментарием новейшего документа с журналистами поделилась на на пресс-конференции, состоявшейся 10 июня, начальник управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Минстройархитектуры Зоя ШЛЕГ.
Начальник управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли отметила, что главной целью подготовки указанного постановления явилась необходимость приведения ряда постановлений Правительства в соответствие с Кодексом Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее — КоАГСД), указами Президента Республики Беларусь от 31.01.2025 № 46 «Об особенностях строительства и приемки объектов в эксплуатацию» и от 31.03.2025 № 130 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», а также принятия иных мер по реализации вышеназванных законодательных актов.
В первую очередь следует остановиться на новациях Постановления № 266.
Пунктом 1 Постановления № 266 утверждено Положение о порядке принятия решений о разрешении размещения объектов на предоставленном участке с отступлением от утвержденного градостроительного проекта детального планирования, которым определен порядок принятия областными, Минским городским исполнительными комитетами решений о разрешении размещения на территории соответствующей области, г. Минска объектов строительства с отступлением от утвержденного градостроительного проекта детального планирования на предоставленном участке, включающий основания для обращения, сроки рассмотрения, необходимость проведения общественного обсуждения.
Данным документом предусмотрено, что юрлица и ИП могут обратиться в исполкомы по территориальной принадлежности за получением разрешения на подобное отступление. В перечень необходимых документов входит в том числе архитектурно-планировочная концепция объекта. Для принятия решения об отступлении концепция подлежит общественному обсуждению в порядке, установленном Положением о порядке проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2011 № 687.
После завершения обсуждения архитектурно-градостроительным советом при исполкоме формируется протокол, который направляется комиссии по общественному обсуждению и организатору этого обсуждения. Организатор общественного обсуждения в течение 3 рабочих дней со дня его получения предоставляет протокол исполкому.
С учетом всех документов исполком принимает решение о разрешении (либо отказе) размещения объектов с отступлением от утвержденного градостроительного проекта детального планирования на предоставленном участке либо об отказе в таком размещении. Уведомление о решении направляется в течение 4 рабочих дней со дня его принятия.
Пунктом 2 Постановления № 266 определен состав работ, без выполнения которых жилые дома могут приниматься в эксплуатацию после внесения соответствующих изменений в проектную документацию. Так, в данный перечень вошли 8 наименований работ, такие как оклейка обоями, установка встроенной мебели, установка электрических плит, окраска стен, потолков и полов, облицовка стен, покрытие полов и др.
— При этом следует отметить, что данные работы не распространяются на жилые дома, которые строятся с государственной поддержкой, — комментирует Зоя Александровна.
Дополнены и изложены
в новой редакции
Так, в соответствии с п. 3 Постановления № 266 в 29 постановлений Правительства внесены изменения.
В числе прочих установлена форма примерного договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством» дополнено пунктом 11);
Договор является основным документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика при разработке предпроектной (предынвестиционной), проектной документации и (или) выполнении изыскательских работ, и (или) осуществлении авторского надзора за строительством.
Зоя Александровна акцентировала внимание, что установление единой формы договора позволит обеспечить единообразный подход к формированию отношений при разработке проектной документации и улучшить ее качество. Кроме того, это позволит сократить сроки подготовки документации и нивелировать спорные вопросы.
Ряд нормативных правовых актов с учетом практики их применения, изменений, произошедших в законодательстве, а также с учетом новых подходов регулирования отдельных вопросов изложен в новой редакции. Более 50 % содержания этих НПА претерпели изменения.
1. Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее — Правила № 1450).
Правила № 1450 приведены в соответствие с Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 № 419-3 «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» и другими нормативными правовыми актами в сфере государственных закупок.
— Важно отметить, что новая редакция документа позволяет избежать излишней зарегулированности — приоритет отдается свободе заключения договора. Исключена необходимость согласования с местными исполнительными и распорядительными органами изменения (продления) сроков строительства (п. 17 ранее действовавшей редакции). На взгляд разработчиков НПА, действующим законодательством в строительстве заказчику, подрядчику предоставлены необходимые права, реализация которых обеспечивает строительство объектов в рамках продолжительности строительства, определенной проектной документацией, — подчеркнула Зоя Александровна.
Также уточняется перечень материальных ресурсов, на приобретение (изготовление) которых могут выдаваться целевые авансы. Установлена ответственность сторон при неисполнении договора.
Структурные элементы Правил № 1450 доработаны с учетом законодательства о техническом нормировании и стандартизации в части обязательности для соблюдения требований технических нормативных правовых актов.
Глава «Порядок расчетов за выполненные строительные работы» излагается в новой редакции. Для удобства восприятия и использования норм, использование авансовых платежей (текущие и целевые) разделено на отдельные пункты.
2. Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее — Положение
№ 156), том числе форма типового договора создания объектов долевого строительства.
Согласно нормам КоАГСД Совет Министров наделен полномочиями по определению порядка заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства, условия привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, порядка направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства. В связи с этим Указом Главы государства от 31.03.2025 № 130 признаны утратившими силу указы от 10.12.2018 № 473 и от 02.07.2020 № 247 (далее — указы № 473 и № 247 соответственно; ранее регулировали вопросы долевого строительства); Постановлением № 266 в Положение № 156 включены нормы указов № 473 и № 247.
Зоя Александровна акцентирует: нормы не только продублированы, но и предусмотрены новейшие подходы к долевому стрительству. Так, основными новеллами Положения № 156 являются:
· закрепление порядка формирования состава дольщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся, и других категорий;
· обязанность застройщиков привлекать денежные средства дольщиков на основании договоров, заключенных по форме типового договора, только на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства при долевом строительстве в соответствии со ст. 95 КоАГСД (ранее прибыль застройщика аккумулировалась на отдельном расчетном счете застройщика), что организует застройщика на скорейшее выполнение договорных условий;
· совершенствование порядка определения цены договора создания объекта долевого строительства.
Цена договора создания объекта долевого строительства подлежит формированию исходя из сметной стоимости строительства объекта строительства при долевом строительстве, определенной по сводному сметному расчету, затрат, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства. Включение в цену договора (цену объекта долевого строительства) иных затрат не допускается.
Нормы об осуществлении строительства жилых помещений с привлечением денежных средств физических лиц с размером прибыли застройщика до 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости названных помещений заменяются нормой о включении в цену договора создания объекта долевого строительства стоимости услуг застройщика по организации создания объектов долевого строительства, которая входит в состав затрат, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства. Стоимость услуг застройщика по организации создания объектов долевого строительства подлежит определению расчетным путем по нормам затрат труда на осуществление функций заказчика, застройщика по организации и обеспечению строительства объектов, устанавливаемым Минстройархитектуры. Что важно — данный подход будет распространяться только на объекты строительства при долевом строительстве, разрешительная документация на строительство которых выдана после 2 апреля
2025 г.
3. Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (далее — Положение № 1553).
Основные изменения заключаются в следующем:
· расширен предмет регулирования. Установлен порядок формирования неизменной цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта, а также по объектам пятого класса сложности; · дополнен перечень НРР, в частности, введением индивидуальных нормативов, которые применяются при составлении сметной документации при отсутствии общереспубликанских и ведомственных нормативов. Это позволит заказчикам и разработчикам проектной документации учитывать особенности конкретного объекта строительства и, при необходимости, использовать более современные и прогрессивные технологии производства строительно-монтажных работ;
· скорректированы методы формирования цены предложения подрядчика, в частности:
– в ресурсном методе, предусмотренном п. 7.1 Положения № 1553, исключается применение конкурсного коэффициента, поскольку подрядчик при формировании цены предложения имеет возможность использовать текущие цены и тарифы на ресурсы на момент формирования данной цены. Для устранения противоречий и неопределенностей, возникших на практике, дополнительно определен порядок применения иных ресурсов, включающих машины и механизмы, а также заработную плату рабочих-строителей;
– метод, основанный на использовании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта и (или) нормативов стоимости на виды работ (п. 7.2 Положения № 1553), дополнен нормами, определяющими полную структуру затрат подрядчика при выполнении подрядных работ, включающую общехозяйственные и общепроизводственные расходы, иные расходы, плановую прибыль, прогнозные индексы, а также налоги и отчисления, уплачиваемые подрядчиком из выручки;
· скорректирован порядок применения конкурсного коэффициента: в п. 8 Положения № 1553 применение конкурсного коэффициента предусмотрено только при использовании подрядчиком метода, установленного в п. 7.4 Положения № 1553;
· дополнен перечень случаев корректировки неизменной цены. Новая редакция предусматривает, что неизменная цена не корректируется в случае изменения фактической стоимости материалов, изделий и конструкций по сравнению с их стоимостью, зафиксированной в неизменной цене, за исключением договоров, заключенных по результатам государственной закупки с использованием процедуры закупки из одного источника по объектам, включенным в региональные инвестиционные программы;
· уточнены методы формирования цены предложения подрядчика. Внесено дополнение (в ч. 2 п. 17 Положения № 1553), согласно которому в цену предложения должны включаться расходы на обязательные страховые взносы, уплачиваемые подрядчиком в соответствии с законодательством. Это позволит устранить противоречия, отмеченные на практике у подрядчиков — индивидуальных предпринимателей.
4. Положение о порядке формирования и комплектования проектной документации в электронном виде, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476.
Это документ предназначен для разработчиков проектной документации и содержит требования к форматам файлов, их содержанию, наполнению, оформлению.
5. Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень».
Положением установлен порядок выдачи заказчикам, застройщикам, инженеру (инженерной организации) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью решения о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», установки зарядных станций, расположенных на его территории, в том числе архитектурно-планировочного задания. Положением определен состав разрешительной документации в зависимости от вида строительной деятельности, перечень организаций, подготавливающих и выдающих технические требования и (или) технические условия по конкретному объекту индустриального парка, а также осуществляющих подготовку разрешительной документации с учетом источника финансирования строительства объекта.
Постановлением № 266 внесены иные отдельные корректировки в постановления Правительства, не меняющие правоотношения, но уточняющие терминологию, а также приводимые в соответствие с требованиями нормотворческой техники.
Напомним, Постановление № 266 вступило в силу 6 июня 2025 г. Договоры, заключенные до указанной даты, действуют на ранее заключенных условиях. Кроме того, действие Постановления № 226 не распространяется на закупки, если процедуры закупок начаты до вступления его в силу.
Утратили силу
48 постановлений ( структурных элементов) в соответствии с п. 4 Постановления № 226 признаны утратившими силу, в том числе утвержденные постановлениями Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 224 Положение о государственном заказчике по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой; от 01.11.2023 № 747 Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта; постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.02.2013 № 110 «О некоторых вопросах отражения вложений в строительство объектов «под ключ».
В части признания утратившими силу постановлений Правительства обращаем внимание на следующие нормативные правовые акты.
Поскольку порядок приемки в эксплуатацию объектов строительства детально закреплен главой 25 КоАГСД, признано утратившим силу Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716.
С 23 июля 2024 г. аттестация руководителей и специалистов, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, осуществляется согласно нормативным предписаниям раздела IV КоАГСД, соответственно признано утратившим силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252, утвердившее Положение об аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений; Положение об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений.