Комфортны для жизни и разнообразны по архитектуре: возможности и ограничения
Государственной программой «Строительство жилья» на 2021–2025 гг. развитие индивидуального жилищного строительства определено в качестве одного из приоритетных направлений. Каким образом этот вопрос решается на местах, поделились с «РСГ» председатель комитета по архитектуре и строительству Брестского облисполкома Андрей СЛУЦКИЙ и заместитель председателя комитета — начальник управления территориального развития Николай ВЛАСЮК.
Напомним, перспективам и проблемам индивидуального жилищного строительства (на при-мере Брестской области) было уделено особое внимание 20 октября в Столине на Республиканском семинаресовещании «Индивидуальное жилищное строительство: проблемы и перспективы развития» с участием Министра архитектуры и строительства Республики Беларусь Руслана
ПАРХАМОВИЧА, заместителей губернаторов, председателей комитетов по архитектуре и строительству, главных архитекторов областей (см. «РСГ» № 40 от 26.10.2023). Это тема не одного дня, отдельные вопросы требуют отдельного рассмотрения. Разберемся в них подробно.
Как отмечает председатель комитета по архитектуре и строительству Брестского облисполкома, в 2023 году в рамках реализации Госпрограммы «Строительство жилья» на 2021–2025 гг. в Брестской области запланировано ввести 655 тыс. м2 жилья, из которых 345,8 тыс. м2 составят индивидуальные жилые дома.
Доля ввода индивидуального жилья по Брестской области традиционно составляет порядка 50 % от общего ввода жилья по региону, что выше среднереспубликанского значения. По данному показателю область за период 2020–2022 гг. заняло второе место в республике после Минской. В 2020–2022 гг. ввод индивидуального жилья по области составил 968,5 тыс. м2.
| Ввод индивидуального жилья в 2020–2022 гг. | Доля индивидуального жилья в общем вводе в 2020–2022 гг. | |||
| м2 | место в республике | % | место в республике | |
| Брестская обл. | 968 558 | II | 50,0 % | II |
| Витебская обл. | 407 203 | VI | 43,0 % | V |
| Гомельская обл. | 685 468 | III | 45,0 % | III |
| Гродненская обл. | 532 627 | IV | 39,5 % | VI |
| Минская обл. | 2 414 649 | I | 70,2 % | I |
| г. Минск | 81 183 | VII | 3,2 % | VII |
| Могилевская обл. | 446 055 | V | 44,0 % | IV |
| Республика Беларусь | 5 535 743 | 43,4 % | ||
За девять месяцев текущего года введено в эксплуатацию 243,5 тыс. м2 жилых помещений. Доведенные показатели по Брестской области выполняются: ввод индивидуального жилья за период составил 54 % от общего ввода, при доведенном показателе не менее 40 %.
В области снижается количество граждан, включенных в списки на получение земельных участков. На начало 2021 года этот показатель составлял 13 798 чел., 2022-го — 13 173 чел., 2023-го — 12 928 чел. На начало 2024-го ожидается, что показатель составит чуть более 12,5 тыс. чел.
Организация индивидуального жилищного строительства в Брестской области осуществляется на выбранных для этих целей земельных участках.
Большой спрос на участки в г. Брест, Пинск и Барановичи. Меньшим спросом пользуются участки в Столинском (274 свободных участка), Ганцевичском (215 участков), Ивацевичском (252 участка) районах.
— Участки в г. Бресте можно получить по результатам аукциона. Город по количеству и соотношению усадебной застройки всегда лидировал среди областных центров, поэтому в соответствии с генеральным планом ведется политика уплотнительной застройки и рационального использования территории, а необходимые участки для нуждающихся подбираются в близлежащей пригородной
зоне.
Для этого в 2022 году был разработан и утвержден проект пригородной зоны Бреста. Проектом выбрано 36 сельских населенных пунктов, имеющих в своих границах площадки для доосвоения. Общая площадь таких площадок составила около 1,6 тыс. га. Они расположены в ближайшем окружении областного центра. Общая площадь приоритетных для освоения площадок составила около 338 га, что полностью обеспечивает имеющийся спрос, — говорит Андрей Слуцкий.
В 2023 году в стадии разработки находятся 29 проектов кварталов индивидуальной жилой застройки.
В соответствии с градостроительной политикой Республики Беларусь в настоящее время выдвигаются требования по созданию выразительной, современной, разнообразной архитектуры жилых кварталов, качественной жилой среды для комфортного проживания населения. Комплексность застройки остается одним из важных аспектов жилищного строительства.
Требования к параметрам и регламентам застройки земельных участков определяются на стадии разработки градостроительных паспортов, на основании которых проводятся аукционы на право проектирования и строительства объектов.
В 2023 году ОАО «Брестпроект» реализует пилотный проект кварталов смешанной усадебной, блокированной и малоэтажной многоквартирной застройки с торговым объектом, благоустроенными общественными пространствами. Такие разнообразные по архитектуре малоэтажные кварталы сегодня наиболее востребованы, так как комфортны для жизни.
Однако существующий спрос на свободные земельные участки, особенно в пригородной зоне г. Брест, Барановичи и Пинск, приводит к ситуациям, когда земельные участки гражданам выдаются без наличия минимально необходимой инфраструктуры, а только при наличии разработанной проектной документации на ее строительство. Так, в 2022 году в области было предоставлено 642 земельных участка, из которых только 556 — обеспечено минимально необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой.
Вместе с тем первоочередным вопросом для граждан при выборе земельного участка под индивидуальный жилой дом остается обеспеченность объектами инженерно-транспортной инфраструктуры. При этом доля финансирования строительства инженерно-транспортной инфраструктуры, направляемая на индивидуальное жилищное строительство, составляет около 28 % при удельном весе индивидуального жилого строительства в общем объеме ввода более 50 %.
По информации городских и районных исполкомов, на реализацию имеющихся проектов по строительству инженерно-транспортной инфраструктуры в кварталах индивидуальной жилой застройки требуется порядка 110,0 млн руб. В то же время в 2023 году на развитие и финансирование инженерно-транспортной инфраструктуры по Брестской области в кварталах индивидуальной жилой застройки запланировано направить 31,5 млн руб. (28 %), что недостаточно, исходя из доли индивидуального жилья в общем вводе.
Сквозь тернии…
Что касается степени готовности индивидуальных жилых домов, то в целом по Брестской области из 14 266 участков, где ведется строительство, основную часть — 6542 участка — составляют участки с домами, где готовность более 60 % (см. диаграмму).
С целью наращивания ввода индивидуальных жилых домов актуальность приобретает работа по реализации мероприятий, предусмотренных Указом Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее — Указ № 87).
В Брестской области проводится работа по выявлению на территории соответствующей административно-территориальной единицы не завершенных строительством жилых домов, дач, сроки строительства которых превышают предусмотренные Указом № 87. Вместе с тем имеется ряд проблемных вопросов,возникающих при реализации Указа № 87, отмечает Николай Власюк и акцентирует внимание на некоторых из них.
Так, согласно п. 5 Указа № 87 продажа не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач с публичных торгов осуществляется одновременно с продажей в частную собственность земельных участков, необходимых для обслуживания этого имущества, или с продажей права аренды таких земельных участков в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь
Порядок организации и проведения публичных торгов по продаже не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, в том числе не завершенных строительством жилых домов, дач, сроки консервации и завершения строительства которых истекли, установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.03.2018 № 220 (далее — Постановление № 220).
Публичные торги осуществляются в форме аукциона. Единым предметом аукциона является не завершенный строительством жилой дом, дача и земельный участок, необходимый для обслуживания не завершенного строительством жилого дома, дачи, или право заключения договора аренды такого земельного участка.
Участвовать в аукционе имеют право:
· граждане Республики Беларусь и негосударственные юрлица Республики Беларусь — при предоставлении земельного участка в частную собственность;
· граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, ИП и юрлица, — при предоставлении земельного участка в аренду.
Из-за высокой кадастровой стоимости земельных участков, продажа не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов в области затруднена в связи с нежеланием граждан оплачивать приобретение в частную собственность земельных участков. Понижение начальной цены (за счет снижения кадастровой стоимости земельного участка) законодательством и нормативными правовыми актами не предусмотрено.
Кроме того, указанные нормы лишают приобретателя недвижимого имущества права на предоставление ему земельного участка в пожизненное наследуемое владение, а также существенно увеличивают стоимость недвижимого имущества и затрудняют либо делают невозможной его реализацию с публичных торгов.
Таким образом, сложилась ситуация, когда исполкомы не могут реализовать не завершенные строительством дома и возместить оценочную стоимость собственникам строений, как это определено Указом № 87.
Поэтому представляется целесообразным внесение соответствующих изменений в законодательство в части предоставления гражданам права на приобретение не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов с публичных торгов без приобретения в частную собственность земельных участков с последующим предоставлением земельных участков
в пожизненное наследуемое владение или аренду.
Вызывает затруднения вопрос изъятия не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, строительство которых осуществлялось с государственной поддержкой, по которым сроки завершения строительства истекли: пока он не урегулирован действующим законодательством.
Законодательством Республики Беларусь также не урегулирован вопрос в отношении не завершенных строительством жилых домов, строительство которых не ведется более трех лет и по которым не установлено местонахождение владельца и уведомление его о требованиях законодательства не представляется возможным.
Стоит коснуться и реализации в Брестской области Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 «Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства» (далее — Указ № 202).
Введенные Указом № 202 административные процедуры 9.3.1«Выдача паспорта застройщика (при возведении и реконструкции одноквартирного жилого дома в упрощенном порядке)», 22.2.3«Создание одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек, возведенных в упрощенном порядке» остаются не востребованными в области.
В местные исполнительные и распорядительные органы и территориальные организации по государственной регистрации за период действия Указа № 202 не поступало заявлений заинтересованных лиц в рамках осуществления обозначенных выше административных процедур.
Вместе с тем должностными лицами государственных органов (организаций) на постоянной основе проводится разъяснительная работа с застройщиками по применению норм Указа № 202.
Мониторинг ситуации показывает, что предложенный упрощенный порядок возведения и регистрации одноквартирных жилых домов и (или) хозяйственных построек не применяется по следующим причинам:
— нормы Указа № 202 существенно не влияют на сокращение сроков возведения и приемки в эксплуатацию указанных объектов, поскольку срок строительства жилого дома в большей степени обусловлен производством строительно-монтажных работ и их ритмичным финансированием. Срок оформления документации на строительство и ввод в эксплуатацию при упрощенном порядке возведения жилых домов и их составных частей и принадлежностей сокращается на 2 месяца по отношению к ранее предусмотренному;
— средняя стоимость проектной документации на строительство нового жилого дома составляет порядка 800–1000 бел. руб., стоимость паспорта застройщика — 25 базовых величин (925 бел. руб.). При этом паспорт застройщика не предусматривает непосредственных архитектурно-планировочных решений жилого дома (нежилых построек), что вынуждает застройщиков с целью получения сведений об объемно-пространственных характеристиках возводимого объекта отдельно за свой счет разрабатывать указанный раздел. Таким образом, отсутствует заинтересованность застройщиков оплачивать работы дважды;
— применение упрощенного порядка допускается только в отношении граждан, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов за счет собственных средств (согласно разъяснениям Министерства архитектуры и строительства от 12.04.2023 № 05-3-04/4965). Учитывая, что треть всех ежегодно вводимых в эксплуатацию жилых домов строится с государственной поддержкой, потенциальная возможность и случаи применения упрощенного порядка возведения сокращаются.
В то же время на территории Брестской области нашли свое применение нормы Указа Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 № 253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства» (далее — Указ № 253). В рамках выполнения требований Указа № 253 с января по сентябрь 2023 г. введено более 55 тыс. м2, по итогам 2023 года планируется ввод более 74 тыс. м2, что составляет 22 % от общего ввода индивидуальной жилой застройки в Брестской области.
— Подводя итог, можно отметить, что Брестская область сегодня выполняет все доведенные показатели по вводу жилья, требование Директивы Президента Республики Беларусь № 8 в части поддержания средней стоимости квадратного метра жилья, строящегося с государственной поддержкой; ведет работу по совершенствованию качества застройки. Вместе с тем необходимо продолжать в тесном сотрудничестве с Министерством архитектуры и строительства и городскими и районными исполкомами работу по совершенствованию норм применения законодательства, регулирующего данную сферу, — резюмируют специалисты.
Подготовили Валерий Федоров, Тая ИСМИНСКА