Прошу любить и жаловать, великий и ужасный — капитальный ремонт! Или, может, я драматизирую? Капремонт, как правило, не оставляет жителей столицы равнодушными, ассоциируясь с затянутыми сроками и сопутствующими ремонтным работам неудобствами: отсутствием горячей воды, мусором, шумом, проблемами залития квартир и большим количеством иных неприятностей. И как-то никто не задумывается о конечном результате, ради которого это все затевается. Совместно с инспекцией Госстройнадзора по г. Минску корреспондент «РСГ» попытался разобраться в проблемных вопросах капитального ремонта жилья для города Минска и путях их решения глазами органов Госстройнадзора.
Потребуется выдержка. Для начала — из закона
В целях освежения памяти читателя начать необходимо с определений. Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» гласит: капитальный ремонт объекта строительства — совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий.
Порядок его планирования, проведения и финансирования как одного из наиболее важных элементов воспроизводства жилищного фонда страны, определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324.
Врезка: Что попадает в состав проводимых в рамках капитального ремонта работ: отремонтируют ли подъезд, поменяют ли окна или электропроводку в квартире? Ответы на многие тематические вопросы можно обнаружить на Портале коммунальной грамотности (gkx.by).
От количества к качеству
По словам начальника инспекции Ирины КОЛЕСНИКОВОЙ, несмотря на все имеющиеся к качеству и срокам проведения капремонтов жилья в Минске вопросы, со стороны органов Госстройнадзора можно уверенно говорить о складывающейся в последние годы положительной динамике.
— Если изучить динамику структуры объектов капитального ремонта в 2021-2024гг., (рис. 1), на первый взгляд может создаться не слишком оптимистичное впечатление — количество объектов капремонта явно идет на снижение. Однако при более внимательном рассмотрении обнаруживается совершенно иная картина: за цифрами скрывается масштабная работа системы ЖКХ по смене приоритетов от количественных показателей к качественным, что особенно актуально в текущем Году качества, — объясняет начальник инспекции.
Так, в 2021 году в Минске было зарегистрировано 355 объектов капитального строительства жилья, на которых проводились работы. Из них 77,2 % (274 объекта) имели статус сверхнормативных* и только 14,9 % (53 объекта) были завершены строительством.
Теперь взглянем на статистику 2023 года: из 177 объектов капремонта только 10,7% попали в перечень сверхнормативных, а 131 объект был сдан в эксплуатацию в полном объеме запланированных работ. При этом необходимо учитывать, что ряд объектов были переходными, то есть работы по проекту начинались в прошлом году, а завершение запланировано в текущем.
Говоря о текущем годе: сейчас на учете в инспекции находится 135 объектов капитального ремонта. Сверхнормативных из них 11,1 %, из которых бóльшая часть — сверхнормативка прошлых лет. Также нужно понимать, что количество объектов капремонта, начатых в текущем году, с каждым днем растет и общее их число, по прогнозам инспекции, превысит прошлогодний показатель.
(на подложку) * Примечание: хотя органы Госстройнадзора предпочитают термин «объекты с признаками сверхнормативного строительства», так как оценка объекта на предмет превышения установленных сроков строительства и ведение такого перечня не входит в компетенцию органов Госстройнадзора, термин «сверхнормативный объект» также находит свое применение, потому важно уточнить, что он подразумевает в имеющемся контексте.
При направлении в инспекцию уведомления о начале производства строительно-монтажных работ в нем указываются дата начала работ по договору и нормативный срок строительства, установленный в проектной документации. Суммирование этих сроков дает дату завершения работ. Неисполнение всего объема работ к указанной дате, а равно превышение нормативного срока строительства делает объект сверхнормативным. Такое превышение исчисляется в месяцах.
Течение нормативного срока строительства может быть прервано актом приостановки строительства, но только по причинам, установленным законодательством. Указанная информация также регистрируется в Республиканской базе данных Госстройнадзора.
Текущее положение дел
Дьявол кроется в мелочах, а важные слова в документах — в мелком шрифте. В нашем случае такой деталью является приписка: «Вся статистика приведена по состоянию на 24.04.2024». В связи с этим возможно, что цифра в 135 объектов капитального строительства, зарегистрированных в инспекции Госстройнадзора по г. Минску, на сегодняшний день не совсем верна, ведь она изменяется практически каждый день: параллельно выдаче заключений по объектам, завершенным строительством, происходит регистрация новых объектов, суммарное количество которых, по прогнозам инспекции, превысит прошлогодний показатель.
Тем не менее, ориентируясь на имеющиеся данные, подведем статистику. Наибольшее количество объектов капремонта сейчас находятся в старейших районах города: Заводской — 26 объектов, Фрунзенский — 20. Наименьшим показателем выделился Московский район — 6 объектов капремонта (рис. 2).
— Если ранжировать действующие объекты капремонта по дате начала работ, то из них 96 (71,1 %) начаты в 2024 году, 32 (23,7 %) — в 2023. Оставшиеся 5,2 % от общего количества объектов начаты и не завершены: 1 — в 2022 году и по 2 объекта в 2021, 2019 и 2018 годах. Это проблемные объекты, по которым работы либо завершаются, либо ведутся судебные тяжбы по различным причинам, — рассказывает Ирина Колесникова. — Говоря о структуре объектов капремонта в разрезе их состояния, то по оперативным данным органов Госстройнадзора: на 126 объектах ведутся работы (93,3 %), на 8 — работы временно не ведутся, по 1 объекту выдано заключение с переносом сезонных работ, которые будут выполнены в благоприятный период, а основные СМР завершены.
В части исполнителей работ на 106 объектах (78,5 % объема всех проектов) организациями, выступающими генподрядчиками являются (по убыванию количества объектов): ОАО «Минскремстрой», ОАО «Стройтрест № 4», ОАО «Стройтрест № 35», ОАО «МАПИД», УП «ЖРЭО Заводского района».
Нормативные сроки объектов капитального ремонта разнятся от 1,5 до 14 месяцев, но для большей части объектов (77,0 %) они составляют от 3,5 до 5 месяцев. Разница в сроках выполнения работ, естественно, зависит от объемов и видов выполняемых работ (рис. 3).
— Например, в прошлом году выполнялся капремонт (1-я очередь строительства) самого длинного жилого дома в Минске по улице Одинцова, 36, корп. 1, длина по внешней стороне которого составляет примерно 670 метров. Это 9-этажная «панелька» 1983 года постройки, разделенная на 25 подъездов и вмещающая 610 квартир с общей площадью жилья 57 990,2 м2. Нормативный срок капремонта данного объекта составлял 8,5 месяца и был реализован своевременно, — говорит собеседница.
На сегодняшний день в городе Минске всего 15 сверхнормативных объектов капительного ремонта. В том числе 8 — с превышением нормативных сроков до 12 месяцев, из которых: 6 — с превышением в диапазоне от 2 до 4 месяцев, а еще 2 объекта с превышением от 9 до 11 месяцев.
— Касаемо оставшихся 7 объектов с превышением более 12 месяцев — это те объекты, где ликвидировался заказчик или были расторгнуты договоры с генподрядчиком и шли судебные споры, — объясняет Ирина Колесникова. — Также есть объекты, при выполнении работ на которых потребовалось существенное изменение проектных решений и появилась необходимость выполнения дополнительных работ, что повлекло за собой в том числе прохождение госэкспертизы проекта. Но, полагаем, что в текущем году данные объекты сверхнормативного капремонта будут благополучно завершены и инспекция сможет выдать свое заключение.
Почему «нет»?
В завершении важным будет рассказать об основных причинах, которые чаще всего в совокупности не дают возможности заказчику капитального ремонта получить положительное заключение инспекции. Полученная в результате анализа мотивированных отказов за последний год картина отражена на рис. 4.
— Необходимо понимать, что показатели приведенного анализа являются усредненными по городу, так как от заказчика к заказчику капитального ремонта жилья типовые причины могут разниться, — подчеркивает начальник инспекции. — У одного —хроническое невыполнение полного объема строительно-монтажных работ и, соответственно, неполучение необходимых заключений госорганов. Кто-то работы выполняет, но с несоответствием выполненных работ проекту, другой заказчик обращается только выполнив все установленные законодательством требования в процессе строительства и с большой долей вероятности с первого-второго раза получает долгожданное заключение.
Несмотря на это, понимание общей структуры возникающих проблем дает возможность государственным строительным инспекторам эффективно планировать выход на объект как в рамках административной процедуры, так и в рамках надзорной деятельности на протяжении всего процесса капремонта объекта: планировать количество и частоту посещений объекта, адресно по заказчикам и подрядчикам акцентировать внимание на контрольных критических точках и своевременно упреждать неустранимые строительные дефекты.
Врезка: Типичные нарушения
Сформировать исчерпывающий перечень причин нарушений сроков и соответствия проекту выполненных работ в рамках капитального ремонта не представляется возможным, однако можно определить наиболее типичные из них. По словам заместителя начальника инспекции Павла ДРОЗДОВА, такими частыми нарушениями являются:
- Во-первых, низкое качество предпроектных обследований жилых домов, проводимых в соответствии с техническим заданием на проектирование. На этом этапе нужно внимательно обследовать состояние конструкций, систем и других элементов жилого дома. На основании данных этого обследования разрабатывается проектная документация по проведению капремонта, в которую включаются только те работы, которые действительно необходимо выполнять в данном конкретном доме. Зачастую жилой дом обследуется весьма формально, в том числе из-за отсутствия доступа в квартиры, либо специалисты не углубляются в нюансы, проводят выборочный контроль либо принимают за объект-аналог ранее обследованный соседний дом. По данной причине, уже после вскрытия конструкций при производстве строительно-монтажных работ, многие проектные решения становятся трудно реализуемыми или не реализуемыми вовсе. Возникают дополнительные объемы работ, требующие выполнения и, следовательно, разработки новых проектных решений. Но так как финансирование капремонта — прерогатива госбюджета, то проект автоматически должен направиться на повторную экспертизу. И это очень часто откладывает запланированные сроки приемки объекта. А если экспертиза получена еще и с замечаниями, то приемка может быть перенесена еще на более поздний срок.
- Во-вторых, частое отступление от проектной документации, нарушения обязательных требований ТНПА.
- В-третьих, несоблюдение технологии производства работ при выполнении строительно-монтажных работ, нарушение очередности выполнения работ, пропуск определенных операций.
- В-четвертых, извечной проблемой является организация и содержание строительной площадки. Подрядчиками допускаются нарушения в части обеспечения культуры производства работ, загрязняются места общего пользования, не осуществляется своевременный пуск тепла, газа и т.д., что существенно ухудшает условия проживания людей.
- В-пятых, неисполнение или формальное исполнение представителями технического и авторского надзоров своих функций: не отслеживается соответствие выполняемых работ проектной документации. В последствии вместо устранения несоответствия проектное решение приводится под факт, что не всегда допустимо и возможно.
- В-шестых, низкий уровень технической подготовки линейных производителей работ, незнание мастерами и прорабами требований основных технических нормативных правовых актов и непонимание их сути. Нерегулярно ведутся журналы производства работ, несвоевременно оформляются необходимые акты.
- В-седьмых, одной из самых больших проблем системы ЖКХ при проведении капитальных ремонтов жилья является необеспечение доступа в квартиры, что является следствием плохой организации взаимодействия заказчика с жильцами дома, в силу чего не обеспечивается своевременное предоставление доступа исполнителям работ в квартиры для проведения работ по замене системы газоснабжения, стояков водоснабжения и канализации, ремонта балконов.
В то же время Павел Дроздов отмечает , что организация и само проведение капремонтов жилья в столице за последние годы улучшилось.
— Из-за срыва сроков, проектных ошибок, некачественно проведенных ремонтных работ, жалобы со стороны населения остаются, но это не то критическое их количество, которое было еще три года назад. Также улучшилась реакция участников строительства на поступающие обращения. По обращениям, контролируемым инспекцией, увеличилось количество откликов об отсутствии претензий, встречаются даже благодарности, — рассказывает он и отмечает один из положительных моментов в изменении подходов организации к проведению капремонтов: — Сейчас системой ЖКХ стал применяться комплексный подход при капитальном ремонте, то есть работы проводятся одновременно в нескольких соседних домах, а после завершения работ общий двор благоустраивается, что сокращает сроки капремонта. Работы выполняются параллельно, на одной территории, что удобно и жильцам, и исполнителям работ, и государственным инспекторам, осуществляющим надзор за строительством объектов, — подчеркивает заместитель начальника инспекции.