Защити себя грамотно

законодательство

«РСГ» продолжает знакомить читателей с интересными моментами юридических взаимоотношений участников строительного процесса. О том, как заставить контрагента исполнять договор и грамотно улучшать арендованное помещение, чтобы не подарить свои затраты владельцу, на практических примерах рассказал судья экономического суда Гродненской области Сергей БЕЛЯВСКИЙ.

Не всегда целесообразно идти в суд

Договоры подряда занимают одно из лидиру­ющих мест среди строительных споров. Чаще всего они касаются качества выполненных работ или их стоимости. Но иногда стороны приходят в суд, чтобы принудить друг друга исполнять договор. В частности, если речь идет о проектной документации.

— Садовое товарищество заключило договор подряда с проектировщиком на разработку проекта электроснабжения, — приводит пример Сергей Белявский. — Работу предполагалось выполнить в течение 21 дня с момента поступления предоплаты и исходных данных. Все сделали в срок, и проектировщик показал заказчику готовую проектную документацию. Однако никаких актов, сопроводительных писем, накладных и других бумаг, которые доказывали бы факт передачи документов заказчику, они не составляли. Затем стороны заключили новый договор — уже строительного подряда, где предполагалось электрифицировать дачный поселок согласно ранее разработанной проектной документации. Когда проект стали воплощать в жизнь, между заказчиком и подрядчиком возник спор об объемах работ, кото­рые необходимо выполнить. Заказчик обратился в суд с требованием передать пять экземпляров проекта электроснабжения. Он ссылался на п. 26 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, согласно которому подрядчик обязан передать заказчику результаты работ в установленные сроки. Подрядчик требования не признал. Он настаивал, что если электрифицировал поселок по собственному же проекту, то результаты работ он передал заказчику фактически. Тем не менее суд встал на сторону истца, и его требования были удовлетворены.

Совсем иная ситуация разворачивалась в отношениях субподрядчика с другим подрядчиком. Субподрядчик заключил договор подряда с субсубподрядчиком на комплекс работ по реконструкции. Приложением к договору стороны согласовали ведомость стоимости объемов работ и расхода ресурсов, которая включала работы по устройству бетонных полов и покрытия полов. Кроме того, в документе прописали, что работы подлежат выполнению в соответствии с предоставленной заказчиком проектно-сметной документацией (ПСД), ТНПА и условиями договора. Отдельно оговаривалось, что если заказчик вносит в утвержденную часть ПСД изменения, которые увеличивают объемы работ более чем на 10 %, то пересматриваются сроки выполнения работ и цена. Субподрядчик также был обязан уведомлять своего партнера, если заказчик внесет изменения в проектную или техническую документацию на объекте.

Когда субсубподрядчик получил окончательные чертежи, субподрядчик направил ему письмо, в котором информировал, что заказчик скорректировал ПСД. Из объемов работ исключалось обустройство пола. Субподрядчик предлагал заключить дополнительное соглашение к договору. Субсубподрядчик обратился в суд с требованием принудить субподрядчика передать все изменения в проектно-сметную документацию в части конструкций пола.

— Суд в иске отказал. На основании ст. ст. 288 и 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ) суд пришел к выводу, что ответчик не нарушил свои обязательства перед субсубподрядчиком, так как сам не получил изменения в ПСД от генподрядчика, — объясняет Сергей Белявский. — Выполнить требования истца было просто невозможно. Суд также применил положения ст. 672 ГК РБ: истец имел право не приступать к работе, приостановить ее или отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков в случае непередачи ответчиком соответствующей проектно-сметной документации, необходимой для выполнения работ. Решение было обжаловано, но оставлено в силе.

Подводя итог, хочу призвать к правильной оценке целесообразности обращения в суд по такой категории дел. Перед подачей иска о понуждении к исполнению обязательств следует убедиться, что соблюдаются три важных условия. Во-первых, у контрагента есть обязанность совершить невыполненное действие, предусмотренная законом или договором. Во-вторых, что очень важно, партнер реально может исполнить требование. В последнем примере принуждать субподрядчика выдать документы было бессмысленно, поскольку у него их просто не было. И в-третьих, у истца нет других способов защиты нарушенного права. Дело в том, что госпошлина при обращении в суд по таким делам определяется из стоимости неисполненного обязательства, а если ее определить невозможно, то тогда для юрлиц она будет равна 20 базовым величинам, а для ИП — 10. Кроме того, на практике решения судов по таким делам очень сложно исполняются органами принудительного исполнения. Довольно проблематично заставить что-то сделать без доброй воли.

аренда помещения
Вложился в арендованное помещение — сохрани накладные

Нередко качество арендованной недвижимости оставляет желать лучшего, и арендаторы вынуждены вкладываться в улучшение свойств помещения. После прекращения аренды они вправе требовать возврата отделимых улучшений арендованного имущества.

— Согласно ст. 594 ГК РБ отделимые улучшения арендованного имущества, которые произвел арендатор, явля­ются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, — объясняет Сергей Белявский. — Но на практике возникают споры, связанные с доказыванием принадлежности улучшений, а также их отделимого характера. Нелишним будет напомнить, что согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности», каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.

Судья отмечает, что факт приобретения арендатором имущества можно подтвердить соответствующими договорами купли-продажи, а его доставку в арендуемое помещение — накладными. Аналогично и вывоз имущества из помещения также нужно подтвердить накладной. Это предусмотрено Инструкцией о порядке заполнения товарно-транспортной накладной и товарной накладной, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58. Кроме того, в соответствии со ст. 282 ГК РБ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

— Для реализации этого права достаточно подтвердить принадлежность конкретного имущества арендатору и факт его нахождения в арендовавшемся помещении, — обращает внимание Сергей Чеславович. — Также арендатору необходимо будет доказать, что улучшения являются отделимыми. Их «отделимость» зависит не только от того, как чисто технически присоединены улучшения, но и сохранится ли имущество в приемлемом состоянии, и может ли оно вообще использоваться без улучшений. В частности, как отмечено в п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Неотделимыми же являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества.

Сергей Белявский приводит пример из судебной практики. Арендатор обратился в суд с иском против владельца помещения, требуя вернуть имущество на сумму более 22 тыс. рублей, которое тот неправомерно удерживал. Последний настаивал, что предъявленные истцом копии накладных не доказывают нахождение имущества арендатора в помещении арендодателя, а лишь доказывают сам факт приобретения. При этом само имущество уже могло быть продано, утеряно, уничтожено, похищено и т. д. Чтобы разрешить противоречие, суд поставил вопрос о проведении товароведческой экспертизы, в ходе которой предполагалось сравнить имеющиеся в помещении имущество с тем, которое указано в накладных. От экспертизы арендатор отказался. Суд провел выездное заседание по адресу арендного помещения, в ходе которого осмотрел имущество. В подтверждение своих слов истец предоставил товарно-транспортные и товарные накладные. Однако арендодатель настаивал, что факт принадлежности арендатору указанного имущества не доказан, а само оно является неотделимым улучшением. Со слов ответчика, при изъятии имущества субъекту аренды будет причинен ущерб.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что товаросопроводительные документы доказывают факт приобретения истцом имущества, а вот его принадлежность ответчику или другим арендаторам помещения, напротив, не доказана. Суд также признал эти улучшения отделимыми. Иск был удовлетворен. Ответчик его обжаловал, но вышестоящий суд оставил решение в силе.

— Поэтому, приобретая имущество в арендуемое помещение, которое улучшит его качество, нужно сохранить первичные учетные документы на все приобретения, — советует Сергей Белявский. — Их наличие при подтверждении нахождения этого имущества в помещении позволит арендатору возвратить его по окончании аренды, если возникнет спор с арендодателем. Если арендодатель будет удерживать имущество, возможно взыскать убытки в размере его стоимости. Здесь опять же помогут сохраненные накладные.

Добавить комментарий