Специалисты отмечают, что ипотечное кредитование как способ финансирования недвижимости в Беларуси не функционировал в полной мере и в подавляющем большинстве случаев банками ипотека используется в качестве дополнительного обеспечения к поручительству при кредитовании физических лиц с целью приобретения жилья.
С целью совершенствования нормативной базы и создания благоприятных условий развития ипотеки и был издан Указ Президента Республики Беларусь от 16.04.2020 № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» (далее — Указ № 130), которым совершенствуется нормативная правовая база и создаются благоприятные условия развития ипотеки, вступил в силу еще в октябре текущего года.
Напомним, ипотечное законодательство в Республике Беларусь было сформировано в 2008 году, согласно которому отношения в области ипотеки (залога) жилья регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, а также Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке). С момента вступления в силу Указа № 130 прошло не так уж и много времени, поэтому представляется возможным более подробно рассмотреть некоторые положения актуального документа.
Предмет ипотеки
Предметом залога (ипотеки) может выступать только готовое жилье (зарегистрированное в установленном порядке), в том числе на вторичном рынке жилой недвижимости.
Привлечение средств граждан и юридических лиц для осуществления строительства является рисковым видом деятельности. Неисполнение обязательств допускаются как эмитентами жилищных облигаций, так и застройщиками (заказчиками), привлекающими финансирование с использованием механизмов долевого строительства.
При подобной схеме финансирования строительства жилья основные риски (кредитный, системный, социальный) несут на себе будущие собственники — физические лица и в значительной степени государство. При этом физические лица, являясь неквалифицированными участниками финансового и строительного рынка, не могут влиять на механизмы управления и эффективного использования средств, аккумулированных на строительство.
Исходя из этого, а также принимая во внимание, что неисполнение обязательств влечет повышение уровня социальной напряженности, в Республике Беларусь назрела необходимость осуществить последовательный переход от строительства жилья с использованием механизмов долевого строительства и жилищных облигаций к строительству жилья за счет собственных средств строительных организаций (а также заказчиков).
Ипотека земельного участка
Отметим, что ипотека жилья распространяется на земельный участок, на котором расположено жилье, либо на право аренды соответствующего земельного участка.
При возникновении залога (ипотеки) в отношении земельного участка или права аренды на него в случае, предусмотренном в ч. 2 п. 1.2 Указа № 130, залогодержателями могут быть банки, соответствующие требованиям, определяемым Указом Президента Республики Беларусь от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 276).
В соответствии со ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле одним из основных принципов земельных отношений является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено Кодексом Республики Беларусь о земле и иными законодательными актами.
В целях обеспечения надлежащей реализации данного принципа при обращении взыскания на жилье, являющееся предметом залога (ипотеки) в связи с его приобретением полностью или частично за счет кредитов банков, необходимо распространить залог (ипотеку) также на земельные участки (право аренды на земельные участки, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата), на которых такое жилье расположено.
При этом согласно п. 1 Указа № 276 залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.
В связи с этим, в целях взаимоувязки нормативных правовых предписаний Указа № 276 и Указа № 130, исключения их дублирования и коллизии в данном Указе № 130 применяется ссылка на Указ № 276.
Ипотека по кредитным договорам
Ипотека по кредитным договорам на приобретение жилья производится по правилам, определенным законодательством, в части, не противоречащей Указу № 130 (абз. 2 п. 1.1. Указа № 130). Данная норма Указа № 130 введена с целью обеспечения предстоящей работы по корректировке актов законодательства, принимаемым в соответствие с Указом № 130.
В случае ненадлежащего исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору банк в первую очередь осуществляет обращение взыскания на предмет ипотеки, а в случае невозможности удовлетворения своих требований за счет имущества кредитополучателя, банк требует исполнения обязательств за счет иного обеспечения (при его наличии).
Данный подход обеспечивает дополнительную защиту граждан в случае наступления момента взыскания банком обязательств по кредитному договору, изложение четких и ясных условий кредита, обеспеченного залогом (ипотекой) жилья, дисциплинирует кредитополучателей.
Недопущение обременений
До прекращения обеспеченных ипотекой обязательств применение любых обременении и (или) ограничений по владению и (или) пользованию и (или) распоряжению находящимся в ипотеке жильем, а также обращению взыскания на данное жилье третьими лицами (за исключением случаев применения обременении и (или) ограничений в интересах банка-залогодержателя или с его согласия) не допускается.
В данной части Указом № 130 обеспечиваются более прочные позиции банка-залогодержателя, в сравнении с другими кредиторами, претендующими на взыскание задолженности гражданина, за счет жилья, находящегося в его собственности. Такой подход повышает значимость и ликвидность залога жилья, как способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.
Регистрация залога и обращение взыскания
Указом № 130 упрощена регистрация залога (банк сам направляет территориальным организациям по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним необходимую информацию). Условия, при которых возможно обращение взыскания на предмет залога (ипотеки) конкретизированы, более прозрачны для всех участников гражданских правоотношений.
Арест на заложенное жилье
Указом также предусмотрена отмена постановления (определения) о наложении ареста на заложенное жилье для своевременного обращения на него взыскания залогодержателем по его ходатайству.
Данная формулировка предусматривает не безусловный запрет на наложения ареста на жилье, находящееся в залоге (ипотеке) у банка, а лишь на то, в отношении которого имеется ходатайство залогодержателя. Указанное обусловлено в том числе необходимостью учета и таких случаев, когда банк, например, не считает необходимым подачу соответствующего ходатайства (ввиду, например, оставшейся небольшой суммы долга, которая ниже суммы затрат по реализации жилья), и следовательно, сохранения применения такой меры пресечения как наложение ареста на жилье в общем порядке.
Таким образом предполагается, что новейшее законодательство об ипотеке в целом будет способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования и созданию дополнительных условий по обеспечению прав граждан – залогодателей.